Les 10 points à vérifier avant d'acheter

Se lancer dans un projet immobilier est une aventure financière qui mérite les plus grandes attentions.

Avant de signer le compromis de vente et de vous engager définitivement, il faut passer en revue tous les critères qui vous permettront de valider votre choix.

Emplacement

L’expression est légendaire : l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement...que le magna hôtelier Hilton n'avait de cesse de clamer pour garantir le succès d'un hôtel. Il s'applique au logement, et d'autant plus si vous destinez le bien à la location. L'environnement fait partie intrinsèque de la valeur d'un bien immobilier :

• proximité des services (publics, santé), des commerces, des écoles
• accessibilité (transports en commun, voies d'accès)
• développements futurs
• espaces verts
• stationnement
• nuisances sonores et visuelles.

Informez-vous auprès du service d'urbanisme de la mairie pour connaître les aménagements programmés et des permis de construire en cours. Vérifiez que le logement n'est pas situé dans une zone à risques. Consultez le site georisques.gouv.fr qui donne un descriptif des risques recensés sur la commune ; ces informations n'ont aucune valeur juridique. Vous devrez vous reporter vers l'ERP (État des Risques et Pollution), successivement appelé ENMRT puis sur une courte période ESRIS, un document qui fait partie des diagnostics obligatoires dans le cadre de la vente et de la location immobilières, et qui traite des risques naturels (inondation, mouvement de terrain, incendie de forêt, radon, etc.), des risques miniers, des risques technologiques et des secteurs d’informations sur la pollution des sols.

État du bâti

Si vous achetez une maison, vérifiez l'état de la charpente, des murs, des plafonds, des planchers et des combles. Toute la structure doit être passée au peigne fin pour déceler le moindre défaut : une fissure, un écoulement, des taches d'humidité,...Interrogez le propriétaire ou l'agent immobilier pour connaître les raisons d'une réparation visible ou d'un défaut apparent. Demandez l'historique des travaux réalisés. Pour un appartement en copropriété, inspectez tous les étages et toutes les parties communes, et renseignez-vous sur les travaux déjà votés. Dans un cas comme dans l'autre, faites-vous accompagner d'un professionnel de l'immobilier (architecte, artisan) pour n'omettre aucun élément et avoir un avis d'expert.

Dépense énergétique

Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est une première approche pour anticiper la facture énergétique qui vous attend. Instauré en 2006, le DPE classe les logements selon leur consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. En France, plus de 80% des logements anciens sont énergivores, en particulier ceux construits avant 1970 qui consomment trois fois plus que les biens neufs. 70% du parc privé ancien sont classés D et E, 13% sont de vraies passoires thermiques (F et G) et seulement 4% seraient vertueux (A et B). Le DPE indique également la liste de travaux envisageables, ce qui vous offre un levier pour négocier. 

État des réseaux : gaz, électricité, eaux usées

Cela nous amène tout naturellement à l'état du réseau électrique et de celui du gaz. Les diagnostics gaz et électricité, obligatoires pour toute vente immobilière, vous renseignent sur l'état de l'installation intérieure. Un logement habité durant des dizaines d'années par la même personne sans rénovation ne doit pas vous dissuader de conclure la vente, mais prenez la précaution de chiffrer les travaux de mise aux normes. Voici un autre élément de négociation, tout comme le contrôle du dispositif d'assainissement. En cas d'achat d'une maison en zone rurale, le Spanc (Service public d'assainissement non-collectif) va contrôler les installations individuelles de traitement des eaux domestiques afin de prévenir plusieurs types de risques sanitaires et environnementaux. Sachez que vous pouvez être obligé de vous raccorder au réseau public d'assainissement.

Réseau mobile et internet

Pour vérifier le couverture de votre futur domicile, consultez le site de l'Arcep (Autorité de régulation des communications électroniques et des postes) : monreseaumobile.fr vous permet d'analyser la qualité de la couverture par les 3 opérateurs principaux (orange, Free et SFR). Pour l'internet fixe, testez l'accessibilité (câble, fibre optique, ADSL) et le débit en cliquant sur zoneadsl.com. Sur ariase.com, vous pouvez tester votre connexion et trouver les meilleures offres d'abonnement. Vous saurez si le logement est situé en zone blanche, c'est-à-dire une zone trop éloignée du nœud de raccordement des abonnés pour être éligible aux offres ADSL. D'ici 2023, le déploiement total en France du haut débit devrait être achevé.

Servitudes d'urbanisme

Vues, passage à pied ou de véhicules, ou même de canalisation, voilà des caractéristiques qui peuvent être sources de conflits. Même si vous disposez d'un droit exclusif sur votre logement, vous devez a minima tenir compte des liens qui existent entre ce bien et les autres éléments de l'ensemble. La servitude est en principe perpétuelle, mais la jurisprudence admet que l'on puisse constituer des servitudes temporaires.

La réglementation distingue les servitudes dites d'utilité privée par opposition aux servitudes d'utilité publique. L'exemple le plus connu est celui de la servitude de passage quand une parcelle enclavée peut accéder à la voie publique en utilisant une partie de la parcelle voisine. La servitude est un droit réel immobilier accessoire au droit de propriété : elle est attachée au bien et non à la personne du propriétaire. Par conséquent, si le bien est vendu, il est obligatoirement transmis avec la servitude à l'acquéreur. Il revient au notaire de vous informer au plus tard le jour de la signature de l'avant-contrat des éventuelles servitudes. Les servitudes supportées par un bien immobilier en déprécient en général la valeur.

Rénovation

A moins d'acheter du neuf, il est rare de trouver à son goût un logement qui a connu d'autres propriétaires. Entre les sanitaires, la cuisine, les rangements, l'aménagement des combles, les sols, les murs, les coups de peintures ici et là, le coût de la rénovation se chiffre en milliers voire dizaines de milliers d'euros. Ces améliorations seront plus ou moins valorisées en fonction de la localisation du bien si vous le destinez à la location ou si vous envisagez de le revendre dans quelques années. L'accessibilité du logement pour les entreprises est aussi à prendre en compte : les devis seront plus élevés si votre appartement se situe en zone piétonne ou au dernier étage sans ascenseur.

Garantie des dommages

Si le bien a moins de dix ans, ou qu'il a fait l'objet de travaux d'envergure avant sa mise en vente (réfection de la toiture, extension, réhabilitation, démolition d'un mur porteur, transformation d'usage, etc.), vérifiez l'attestation des garanties biennale et décennale, ainsi que l'existence d'une assurance dommages-ouvrage. En cas de malfaçons survenant après la signature du compromis, vous pourrez obtenir réparation dans la limite de la durée de garantie.

Impôts locaux

La fiscalité locale pèse peu dans la décision d'achat, mais peut représenter une charge importante, surtout pour un logement situé dans une commune endettée. La taxe d'habitation, la taxe foncière et la taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères sont variables d'une ville à l'autre. La réforme de la taxe d'habitation qui vise à exonérer tous les contribuables d'ici 2020 pourrait inciter les communes à relever la taxe foncière pour compenser le manque à gagner. Renseignez-vous auprès de la mairie.

Prix de vente

Comment savoir si l'on paie le bon prix ?? La juste estimation d'un bien immobilier est plus complexe qu'il n'y paraît. Il faut comparer plusieurs offres, voir celles qui se sont vendues, à quel prix, en combien de temps. En allant sur le site bienici.com, vous pouvez avoir une idée du prix des biens dans un même quartier, dans une même rue : cette plateforme recense plus d'un million de logements partout en France et fournit une fourchette de prix la plus juste en prenant en compte de nombreux critères. Appuyez-vous également sur Patrim, la base de données de l'administration fiscale qui permet d'estimer les biens immobiliers.