Acheter pour louer un logement vide ou meublé

Quand on investit dans l'immobilier, se pose inévitablement la question du type de logement : est-il préférable de louer un bien nu ou meublé ? Chaque formule combine des atouts et des points faibles. Location vide versus location meublée : le match tourne à l'avantage du meublé, dès lors que l'on aborde la fiscalité, une notion centrale en immobilier locatif.

Qualité de l'emplacement

Le critère premier est et restera la localisation du logement. Un emplacement de qualité garantit la demande locative, ainsi que la perspective d'une revente avec plus-value. Les centres-villes sont prisés, car ils sont au coeur des services et des commerces, mais pêchent côté stationnement. Les petites surfaces ont la cote dans les grandes agglomérations dotées de grandes écoles et d'universités. Investir dans une ville moyenne permet de se constituer un patrimoine à un coût moindre qu'en grandes métropoles, mais il faudra vérifier le dynamisme économique de la zone pour s'assurer des besoins locatifs. Dans tous les cas, achetez toujours comme si vous alliez occuper vous-même le logement : ne choisissez pas un bien dans lequel vous ne pouvez vous projeter, un locataire aura la même réaction négative. Il semble évident qu'une location vide se prête plus facilement aux grandes surfaces et aux baux de longues durées.

Rentabilité

Un logement loué vide génère une rentabilité brute moyenne de 4,7% à 6,6%. On grimpe à 8% en meublé classique, et jusqu'à 12% en location saisonnière. Si les chiffres plaident pour la location meublée, cette solution locative est loin d'être la plus sereine pour le bailleur. Le coût d'entretien est supérieur à la location vide en raison d'un turnover plus important. Il faudra rafraîchir voire rénover le logement plus souvent, et pour la location saisonnière, prévoir d'investir plus régulièrement dans du linge et des équipements pour la cuisine et la salle de bain. La gestion par un professionnel coûte également plus chère pour un logement meublé (environ 10% du loyer) que pour la location vide (5%).

Réglementation 

Quel que soit le type de logement, celui-ci doit au moins disposer d'une pièce principale de 9m2 minimum et d'une hauteur de plafond au moins égale à 2,20m2, soit un volume habitable d'au moins 20m3. Les règles sont identiques pour ce qui touche à l'accès à un logement mis en location : dossier du candidat, règles de cautionnement, frais d'agence immobilière, critères de décence, loyer (paiement, révision), charges locatives, assurance habitation, réparations locatives. La loi impose au propriétaire d'un logement meublé à usage de résidence principale de fournir un mobilier minimum (literie, équipements de cuisine, rangements, matériel d'entretien ménager, luminaires,...). La liste est définie par un décret d'application de la loi Alur*. Pour une location meublée saisonnière située dans une co-propriété, il faudra vérifier que la règlement n'interdit pas les locations de courte durée.

Des différences notables apparaissent entre un bail de location vide et un bail de location meublée (hors location saisonnière).

Location vide

durée du bail : 3 ans minimum

dépôt de garantie : 1 mois maximum (hors charges)

préavis du bailleur : 6 mois minimum

préavis de locataire : 3 mois minimum

Location meublée :

durée du bail : 1 an minimum (9 si le locataire est étudiant)

dépôt de garantie : 2 mois maximum (hors charges)

préavis du bailleur : 3 mois minimum

préavis du locataire : 1 mois minimum

C'est la réalité du marché locatif qui va dicter le choix entre location meublée et location vide. Dans les villes universitaires, les studios meublés seront très demandés. La location meublée saisonnière, qui dépend d'une réglementation spécifique, est viable uniquement en zone touristique.

Nouveau bail mobilité

La loi Elan (Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique) a introduit un nouveau bail dont l'objectif est de faciliter l'accès au logement des étudiants et des personnes en formation ou en mutation professionnelle. D'une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, le bail mobilité est réservé au logement meublé, et peut être résilié à tout moment par le locataire sous réserve de respecter un préavis d'un mois. Le bailleur peut fixer librement le montant du loyer tout en respectant l'encadrement des loyers des baux meublés en zone tendue. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé et le paiement des charges prend la forme d'un forfait.

Fixation du loyer

Un logement meublé est loué en général 10% à 30% plus cher qu'un logement vide. Pour déterminer le loyer, il faut comparer les annonces immobilières du quartier et prendre en compte les charges dues par le locataire si le bien se situe en co-propriété. Les observatoires des loyers offrent des renseignements précieux : consultez le site observatoires-des-loyers.org, un réseau soutenu par le ministère du Logement, pour connaître le niveau des loyers dans l'agglomération selon le type d'habitat (hors logements étudiants).

Le montant du loyer est fixé librement à la première location ou si le précédent locataire est parti depuis au moins 18 mois. A la relocation, en revanche, la loi Alur a changé les modalités de fixation du loyer. Les loyers de logements situés en zone tendue, loués à titre de résidence principale, sont encadrés entre deux mises en location : l'augmentation ne peut être supérieure à l'indice de référence de loyers (IRL). La toute récente loi Elan donne la possibilité aux communes en zone tendue de plafonner les loyers dès la première location.

Fiscalité comparée

Les gains générés dans le cadre d'une location meublée, de courte ou longue durée, relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), tandis que ceux issus de la location vide entrent dans le champ des revenus fonciers. Dans les deux cas, les recettes sont soumises au barème progressif de l'impôt avec des abattements et des déductions spécifiques à chacun. Pour l'un comme pour l'autre, il s'agit de faire le choix entre le régime réel et le régime simplifié.

Location meublée :

le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s'impose dès que le montant des recettes locatives est inférieur à 23 000€ par an. Le micro-BIC s'applique ensuite lorsque les recettes n'atteignent pas 70 000€ par an (hors location saisonnière), ou 170 000€ par an pour les locations meublées de tourisme classées. Le bénéfice imposable est calculé après un abattement de 50% (71% pour les locations de chambres d'hôtes et meublés de tourisme classés).

Le régime réel s'applique au-delà de ces sommes, mais peut être disponible en-dessous du seuil sur option. Bien que plus contraignant d'un point de vue administratif, son intérêt réside dans le calcul du bénéfice taxable qui tient compte des charges réelles engagées par le propriétaire ainsi que des amortissements déductibles.

Location vide :

Le micro-foncier s'applique lorsque le revenu brut de la location (c-à-d déduction faite des charges incombant au locataire et des dépenses du propriétaire) n'excède pas 15 000€ par an, quelle que soit la durée de location au cours de l'année. Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué sur le montant. Au-delà de 15 000€, les revenus locatifs relèvent du régime réel. Le revenu foncier imposable est alors égal à la différence entre le montant des recettes perçues et le total des frais et charges déductibles, pour leur montant réel et justifié (taxes et impôts, frais de gestion, travaux, primes d'assurance, provisions pour charges de co-propriété, intérêts d'emprunt). Lorsque le résultat est un déficit net foncier (recettes inférieures aux charges), il est imputable sur le revenu brut global dans la limite de 10 700€.

*décret 2015-981 du 31 juillet 2015 publié le 5 août 2015