Acheter sans apport

Le niveau bas des taux d'intérêt encourage à s'endetter à moindre coût pour concrétiser un achat immobilier. Si l'apport personnel facilite l'accès au crédit, il est néanmoins possible d'emprunter sans mise de départ.

La règle de l'apport personnel

Il n'existe aucune réglementation concernant l'apport personnel lors d'une demande de crédit immobilier. La loi n'impose aucun taux minimum d'apport et s'il est nul, les portes du crédit ne sont pas pour autant fermées. Au contraire, en période de taux faibles comme c'est le cas depuis de nombreux mois, les banques acceptent de financer les clients qui souhaitent acheter un logement sans avoir d'épargne à mettre sur la table, surtout dans les zones où le marché est peu tendu. Elles le font volontiers pour les investisseurs immobiliers, car ces derniers bénéficieront de revenus locatifs permettant de compenser tout ou partie des mensualités.

Il est en revanche communément admis que les établissements privilégient les candidats pouvant présenter une mise de départ équivalente au minimum à 10% du montant de l'emprunt, soit le montant des frais annexes (droits de mutation, de garantie, frais de dossier). L'apport personnel témoigne de l'effort d'épargne de l'emprunteur ; il offre une garantie tangible au prêteur dès que le client a anticipé son projet et s'est donné les moyens de le concrétiser. Plus l'apport sera important, meilleures seront les conditions de crédit.

Emprunter sans apport : quelles conditions ?

Solliciter un emprunt sans capital de départ est donc possible et cela n'a aucune incidence sur les frais de garantie (hypothèque, caution) ni sur les conditions d'accès à l'assurance de prêt. A noter toutefois que celle-ci est calculée sur le montant emprunté ; la présence d'un apport va donc diminuer son coût. Par contre, un défaut d'apport personnel va jouer sur le taux d'intérêt proposé par la banque : il risque d'être supérieur, de l'ordre de 10 ou 20 points de base (0,10% ou 0,20%). Pas de quoi vous dissuader et remettre le projet à plus tard le temps de constituer un petit capital sous peine de passer à côté de taux exceptionnellement bas dont la vocation est de remonter.

Mieux vaut soigner votre dossier pour convaincre la banque de vous financer à 110%. Les jeunes actifs disposent rarement d'épargne, mais au-delà de 40 ans, il faut avoir de bons arguments pour expliquer une absence d'apport, même minime. La banque va étudier votre profil de risque. Les couples sont avantagés par rapport à un emprunteur célibataire, car le risque est partagé. Avec ou sans apport personnel, une situation professionnelle stable est gage de sécurité pour le prêteur. L'établissement fera néanmoins preuve d'une plus grande souplesse avec une personne diplômée ayant des perspectives d'évolution de salaire. La tenue du compte sera également scrutée : pas de découvert dans les six derniers mois, pas plus d'un crédit conso en cours. Faites-vous aider par un courtier en crédit pour optimiser le montage de votre dossier de financement ; il saura par ailleurs si vous pouvez bénéficier d'un prêt aidé (PTZ, prêt conventionné, prêt accession sociale).

Les alternatives à l'apport personnel

En cas d'achat de la résidence principale, les salariés peuvent demander le déblocage anticipé de l'épargne salariale (Perco ou PEE). Pensez également aux dons familiaux : les dons de sommes d'argent doivent être effectués en pleine propriété par le donateur âgé de moins de 80 ans à ses enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants, ou à défaut de descendance aux neveux et nièces ; l’exonération est limitée à 31 865 € versés en une ou plusieurs fois sur une période de 15 ans par un même donateur à un même bénéficiaire, et elle peut se cumuler avec les abattements personnels accordés en fonction du lien de parenté (abattement de 100 000€ d'un parent à un enfant). Le don familial de sommes d'argent est formalisé par le dépôt du formulaire n°2735 au centre des finances publiques dans le mois qui suit la date du don.