Crédit immobilier : pourquoi l'apport personnel est-il si important ?

Une demande de prêt pour financer un projet immobilier ressemble souvent à un parcours du combattant. L'apport personnel est un élément déterminant dans la constitution du dossier, et selon son importance, il va faciliter la négociation des conditions d'emprunt avec l'organisme de crédit.

Comment ?

L'apport personnel est une somme que l'emprunteur met sur la table pour faciliter l'acquisition d'un logement à crédit. Cette somme représente généralement une épargne constituée au fil des années en prévision d'un projet de grande envergure, et placée sur un produit financier comme l'assurance vie ou un livret d'épargne. Elle peut provenir d'autres sources comme un héritage, une donation, ou encore la vente d'un premier bien immobilier.

Pourquoi ?

La présence d'une participation financière va réduire le risque pris par le prêteur, elle témoigne aussi de l'engagement de l'emprunteur dans son projet. L'apport personnel donne des gages à la banque quant à la maîtrise par l'emprunteur de son budget, et à sa capacité d'anticipation : le banquier sera plus enclin à accorder un financement à un client économe qui a su épargner progressivement pour mener à bien le projet d'une vie. Calculé en proportion du crédit, l'apport personnel est un critère d'octroi et de détermination du coût du crédit. Il aura une influence sur les conditions d'emprunt, notamment et surtout sur le taux accordé. Plus l'apport est important, plus le taux d'intérêt sera attractif, et fera baisser le coût global du prêt.

Combien ?

Il est communément admis qu'une mise de 10% soit la règle pour obtenir un prêt immobilier, c'est-à-dire la somme minimum pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Dans ce cas, le montant de l'emprunt finance la valeur du bien à 100%. En pratique, le niveau de l'apport personnel est plus conséquent, bien qu'il ait tendance à diminuer ces cinq dernières années. Selon l'ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution), l'apport personnel représentait 14% de la valeur du bien en 2016, contre 24% en 2008. Deux raisons à cela : une proportion plus importante de primo-accédants grâce à la baisse des taux, ces emprunteurs disposant en général d'un faible apport, et l'élargissement du prêt à taux zéro. 

Sans apport personnel ?

L'apport personnel ne fait l'objet d'aucune obligation légale pour souscrire un prêt immobilier. Il constitue un usage unanimement répandu, mais certains profils d'emprunteurs peuvent s'en passer, au premier rang desquels figurent ceux bénéficiant de revenus très confortables. Un financement sans apport reste marginal, et est nommé dans le jargon un "surfinancement", soit 110% du montant de l'emprunt (valeur du bien + 10% des frais de notaires). Il concerne surtout l'investissement locatif : la banque sera généralement plus souple dans ses conditions d'octroi, compte tenu des revenus locatifs futurs qui viendront diminuer l'effort d'épargne.