Crédit immobilier : quelle stratégie adopter pour son apport personnel en période de taux bas ?

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers se situent à un niveau plancher depuis plus de deux ans. Une aubaine pour tous ceux qui portent un projet immobilier, malgré la remontée des prix des logements ces derniers mois. Le contexte suscite une question légitime : un emprunteur doit-il diminuer son apport personnel et profiter des conditions exceptionnelles pour augmenter le financement ?

Comprendre l'apport personnel

L'apport personnel est un élément décisif lors d'une demande de prêt immobilier. Il éclaire le profil de l'emprunteur car il témoigne de sa capacité d'épargne et de l'effort entrepris pour mener à bien son projet immobilier. Il est constitué d'une réserve d'argent qui provient généralement d'une épargne accumulée progressivement au fil des années sur des placements financiers divers (assurance vie, Plan Epargne Logement, Compte Epargne Logement, Livret A), également d'un héritage ou d'une donation. Les salariés peuvent profiter de l'épargne salariale pour compléter leur mise de départ : le Perco (Plan d'épargne pour la retraite collectif) et le PEE (Plan Epargne Entrerprise) donnent droit au déblocage anticipé des sommes constituées en cas d'achat de la résidence principale.

Le PTZ (Prêt à taux zéro) peut être considéré comme de l'apport personnel.

Aucune réglementation ne fixe le montant de l'apport personnel. Concrétement, un minimum de 10% du montant de l'acquisition est requis, ce qui représente tout juste les frais de notaire. La notation du dossier dépend en partie du volume de l'apport personnel : plus il est important, meilleures seront les conditions d'emprunt accordées par la banque. Une avance significative réduit les risques pour le prêteur et permet d'obtenir un taux très compétitif, voire de négocier d'autres avantages (suppression des frais de dossier, des frais de remboursement anticipé).

Comment optimiser le montant de son apport personnel ?

Logiquement un apport personnel conséquent va permettre soit :

• de réduire d'autant les sommes à emprunter
• d'augmenter le volume du financement pour acheter plus grand.

Dans le premier cas, la durée de remboursement, assortie d'un taux bas, se raccourcit, le coût global du crédit s'en trouvant diminué. Dans l'autre, selon la qualité du dossier, les taux faibles même sur les longues durées permettent de maîtriser l'endettement. Faut-il pour autant consacrer toute son épargne dans son projet immobilier ?

La nature du projet va définir la place de l'apport dans le financement. Un investissement locatif peut être financé avec peu voire sans apport personnel, les revenus locatifs permettant de compenser les mensualités. Pour un achat résidentiel (habitation principale ou résidence secondaire), le montant de l'apport doit être révélateur sans pour autant mettre en difficulté en cas de coup dur. Il convient de garder une épargne de précaution pour faire face aux imprévus (au minimum 3 mois de salaire).

Un autre calcul doit être fait : la comparaison entre le taux du crédit et le taux de rémunération de l'épargne. Si ce dernier est supérieur au taux d'emprunt, mieux vaut réduire son apport et laisser son épargne fructifier.

On parle ici d'effet de levier, une notion financière qui définit l'écart entre le coût réel du crédit et le rendement de l'épargne. Emprunter à taux inférieur à la rémunération de l'épargne favorise un enrichissement patrimonial.

L'expertise d'un courtier se révèle indispensable pour envisager le montage financier le plus pertinent en fonction de la situation personnelle de l'emprunteur. Les jeunes primo-accédants qui n'ont généralement pas eu le temps de se constituer un apport peuvent ainsi optimiser leur dossier et bénéficier de taux d'emprunt actuels avantageux.