Crédit immobilier : ce que la banque a, ou n'a pas, le droit d'exiger

La constitution d'un dossier de prêt immobilier répond à des règles rigoureuses. La banque cherche à capter le client mais applique des critères stricts pour se prémunir contre les risques d'impayés. La loi en matière de crédit immobilier a évolué ces dernières années, renforçant la protection des emprunteurs tout en imposant des limites aux exigences des organismes bancaires. Voici les droits de la banque et les interdictions qui lui sont faites à propos de trois sujets fondamentaux lors d'une demande de crédit immobilier : montage du dossier, domiciliation des revenus et assurance de prêt.

Montage du dossier

Le crédit bancaire est un contrat de droit privé régi par l'article 1101 du Code civil. Pour qu'il y ait contrat ou convention qui lie les parties contractantes, il faut au préalable un dossier de demande de prêt, afin que la banque puisse apprécier la situation du candidat à l'emprunt.

Le prêteur va exiger plusieurs documents pour justifier de l'état civil de l'emprunteur, de son adresse et de sa situation financière :

• une pièce d'identité
• un justificatif de situation familiale (livret de famille, livret de mariage, certificat du pacs)
• un justificatif de domicile (quittances d'eau, d'électricité, facture de téléphone)
• les trois derniers bulletins de salaire
• les relevés de compte des trois derniers mois
• les deux derniers avis d'imposition
• les documents justifiant l'apport personnel (épargne logement, donation, prêt familial, participation aux bénéfices,...)
• les tableaux d'amortissement des éventuels crédits en cours.

Dans le cas où le prêt est sollicité par deux personnes, les documents doivent être fournis par l'emprunteur et le co-emprunteur.

S'y ajoutent les pièces liées au bien immobilier convoité :

• le compromis de vente
• l'avant-contrat pour l'achat d'un logement neuf
• le devis estimatif des travaux pour un bien à rénover
• le dossier des diagnostics techniques
• le titre de propriété du bien mis en vente pour en acheter un nouveau.

En dehors de ces pièces et documents nécessaires à la stricte appréciation de la demande de prêt, la banque n'a pas le droit d'exiger un extrait de casier judiciaire, la carte d'assuré social ou des documents relatifs à des personnes non concernées par l'emprunt (les enfants par exemple).

Domiciliation des revenus

La question de la domiciliation des revenus est cruciale lors d'une demande de prêt. La banque est en droit de demander à l'emprunteur l'ouverture d'un compte pour y verser ses revenus, mais jusqu'à présent cette pratique commerciale n'était pas encadrée par la loi. A compter de janvier 2018, la clause de domiciliation sera obligatoire dans tous les contrats de prêt qui conditionnent l'octroi du crédit à la domiciliation des revenus. La durée de domiciliation des revenus est limitée à 10 ans. La clause devra par ailleurs préciser la nature de l'avantage individualisé en contrepartie de la domiciliation (taux préférentiel, gratuité des frais de dossier,...). Si l'emprunteur ne respecte pas son engagement, la banque sera en droit de supprimer l'avantage consenti sur les échéances restantes.

La clause est réputée non écrite si toutes les informations ne sont pas indiquées dans l'offre de prêt.

Assurance de prêt

Bien que non obligatoire d'un point de vue strictement légal, l'assurance de prêt sera exigée par la banque pour couvrir les défaillances éventuelles de l'emprunteur. La loi a introduit le libre choix de l'assurance depuis septembre 2010 : l'emprunteur ne peut plus se laisser imposer le contrat groupe du prêteur. Pour autant, l'acceptation par la banque d'une assurance externe reste liée à l'équivalence du niveau de garantie, ce qui implique que l'offre alternative présentée par l'emprunteur doit comporter des garanties au moins aussi protectrices que celles du contrat bancaire. L'appréciation de cette notion est complexe en dépit de l'obligation faite aux banques de sélectionner et de rendre public 11 critères relatifs aux garanties indispensables (décès, invalidité et incapacité) parmi la liste définie par le CCSF (Comité Consultatif du Secteur Financier). L'intermédiation d'un courtier spécialisé va faciliter la comparaison des offres, puis l'acceptation du contrat adapté par l'organisme de crédit.

L'ultime avancée réglementaire en faveur des emprunteurs est intervenue en début d'année 2017 avec la substitution annuelle de l'assurance de prêt (amendement Bourquin dans le cadre de la loi Sapin II). A compter de janvier 2018, tous les contrats d'assurance pris en couverture d'un crédit immobilier pourront être changés à chaque échéance et ce, sur la durée du prêt.