Comment évaluer votre capacité d'emprunt ?

Avant de vous lancer dans un achat immobilier, vous devez déterminer votre capacité d'acquisition, c'est-à-dire la somme que vous pouvez y consacrer. Celle-ci dépend de votre capacité d'emprunt et de l'éventuel apport personnel dont vous disposez.

Apport personnel
L'apport personnel est la part de disponibilité dont vous disposez et que vous pouvez utiliser pour réaliser votre projet immobilier. Cet argent disponible prend être constitué par :
    •    l'épargne (livrets d'épargne, assurance vie)
    •    le prêt épargne logement (PEL)
    •    le prêt 1% patronal
    •    les petits prêts (prêts fonctionnaire, CAF, Caisse de retraite, prêts régionaux et départementaux)
    •    un héritage ou une donation
    •    la participation aux résultats de l'entreprise (+ de 50 salariés)
    •    le prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants.

L'apport personnel sert en général à financer les frais de notaire et de garantie que l'organisme prêteur inclut rarement dans l'emprunt. Les banques apprécient un apport d'au moins 10% du prix d'acquisition ; cela témoigne de votre capacité d'épargne et vous permettra d'obtenir un taux plus avantageux. Il est toutefois possible d'emprunter sans apport, notamment lors d'achat de parts de SCPI (société civile de placement immobilier), d'un investissement locatif ou d'un prêt travaux.

Capacité d'emprunt
Votre capacité d'emprunt correspond à la somme mensuelle que vous pouvez consacrer au remboursement de votre crédit immobilier tout en tenant compte des autres charges que vous devez assumer. La mensualité du nouveau prêt, additionnée d'éventuels autres prêts en cours (crédits conso, prêt immobilier) et de vos charges fixes (impôts, taxes, assurances, pensions alimentaires, loyer éventuel), ne doit pas excéder un tiers de vos revenus.
Autrement dit, votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 33%. Ce taux varie à la marge d'une banque à l'autre. Si vos revenus sont élevés, la banque peut accepter un taux d'endettement supérieur à 33%, car votre reste à vivre (dépenses courants) sera suffisant. A l'inverse, des ressources modestes impliqueront un reste à vivre peu élevé et un taux d'endettement inférieur à 33%.

Grâce à leur simulateur de prêt, les sites des banques et des courtiers en crédit vous aident à estimer votre capacité d'emprunt et à calculer la mensualité que vous pouvez assumer.