Achat sur plan : comment reconnaître un bon promoteur ?

Acheter un logement sur plan suscite de grandes espérances mais aussi quelques inquiétudes quant à la conformité du futur bien au regard du contrat passé avec le promoteur. La réputation du professionnel auquel vous allez accorder toute votre confiance doit se vérifier par tous les moyens d'information mis à disposition, également sur le terrain.

La recherche en ligne : s'informer et vérifier

Le promoteur est le professionnel sur lequel repose l'ensemble de la construction immobilière. En tant que maître d'ouvrage, il est mandaté par les clients acheteurs pour monter et coordonner l'opération, depuis la conception du projet à la construction proprement dite, en passant par la réalisation des plans, l'étude de marché et la commercialisation. Cette grande polyvalence fait de la promotion la plus complexe des professions immobilières. 

Professionnalisme, expertise et pérennité forment la clef de voûte du métier. Une recherche ciblée sur le net vous apportera les premiers éléments de vérification. Allez sur infogreffe.com pour obtenir l'extrait Kbis, c'est à dire l'identité à jour de l'entreprise immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : il s'agit du seul document officiel prouvant l'identité et l'adresse de la personne (physique ou morale) immatriculée, son activité, ses organes de direction, administration, gestion ou contrôle, ainsi que l'existence ou non d'une procédure collective engagée à son encontre. Vous pouvez consulter également le site de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), seule instance française qui rassemble les promoteurs du secteur privé (annuaire, fiches pratiques). Si le promoteur ne publie pas ses comptes, il est possible de vérifier sa solidité financière en commandant une enquête de solvabilité auprès de societe.com.

Le premier rendez-vous : la confiance prime

Aux connaissances juridiques et techniques doivent s'ajouter des qualités humaines et relationnelles qui contribuent à asseoir l'autorité du promoteur. L'achat immobilier est un acte qui demande un grand engagement. L'aspect financier est crucial, derrière lui se cachent tous les efforts d'épargne, l'élaboration d'un rêve, la mobilisation de l'énergie d'une famille entière pour concrétiser un projet qui est, pour certains, celui de leur vie. L'immobilier doit répondre aux aspirations des personnes pour se loger ou travailler. Un bon promoteur comprend votre projet, analyse vos besoins, est à l'écoute : le discours commercial doit être limpide et répondre sans ambiguïté à toutes les questions que vous vous posez. Un seul mot : confiance.

L'immobilier neuf coûte cher. Ne cédez pas aux sirènes d'un promoteur qui brade ses logements. Un programme vendu 20% à 30% moins cher que la concurrence doit vous alerter sur l'honnêteté supposée du promoteur. Les marges bénéficiaires des promoteurs immobiliers se situent entre 3% et 7%, elles sont trop faibles pour leur permettre de faire des cadeaux généreux...à moins de rogner sur la qualité des matériaux et de la main-d'oeuvre.

L'immobilier existant : une preuve tangible

Comportez-vous comme Saint-Thomas, et croyez uniquement ce que vous voyez. Le promoteur sera fier de mettre en avant les programmes sortis de terre les plus récents. Prenez le temps d'aller visiter ceux qui ont déjà plusieurs années d'existence, et même de frapper à la porte des occupants pour avoir un retour d'expérience. Vous en apprendrez également beaucoup en consultant les forums en ligne comme faireconstruire.com ou immoadvisor.com.

Le contrat : le seul document qui engage le promoteur

La majorité des logements neufs sont vendus sur plan. Le promoteur peut ainsi financer l'opération avec les fonds versés par les futurs acquéreurs. Les prospectus, le discours commercial, ou encore le logement témoin (maison individuelle ou appartement) s'effacent derrière ce contrat qui va formaliser l'engagement des deux parties. Ce document peut être un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) ou un contrat de réservation pour une VEFA (Vente en l'Etat de Futur Achèvement). Quelle que soit sa forme, il comprend obligatoirement les mentions suivantes :

• le descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes,
• le descriptif des matériaux utilisés,
• la situation du logement dans l'immeuble ou dans un ensemble immobilier,
• le prix de vente convenu (et les conditions de révision du prix)
• le délai d'exécution des travaux
• la date à laquelle sera conclu le contrat de vente pour une VEFA.

Dans le cadre d'une VEFA, vous disposez d'un délai de rétraction de 10 jours.