Immobilier : comment réduire les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont incompressibles lorsqu'on achète un bien immobilier. Ils sont dus en droit français, car l'acte authentique est obligatoirement fait devant notaire. Une partie de ces frais peut cependant faire l'objet d'une remise.

Frais de notaire : leur composition

Improprement appelés frais de notaire, les frais d'acquisition dans le cadre d'un achat immobilier représentent 7% à 8% du prix dans l'ancien et environ 3% dans le neuf. Toujours à la charge de l'acquéreur, ils sont constitués à 80% d'impôts et taxes reversés au Trésor Public, le principal bénéficiaire n'est donc pas le notaire, mais l'État et les collectivités locales. Le notaire en est le collecteur, sa rémunération n'est qu'une petite partie de la somme qui perçoit. Les professionnels les nomment d'ailleurs "droits d'enregistrements", une définition bien plus conforme à la réalité que "frais de notaire". Leur composition est complexe, en voici le détail :

• les droits de mutation à titre onéreux, dus au Trésor Public : 5,09% du prix d'achat d'un bien ancien ou 5,80% dans les départements qui ont décidé d'augmenter la part des droits qui leur revient ; 0,7% du prix d'acquisition dans le neuf qui correspond à une taxe départementale ;
• les débours : les sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client ; elles rémunèrent les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriétaire (conservateur des hypothèques, frais de publicité, document d'urbanisme, extrait du cadastre, syndic,...), et comprennent également les frais de déplacement du notaire ;
• les honoraires ou émoluments du notaire : le tarif est défini par décret, il est dégressif et proportionnel à la valeur du bien acquis par tranche d'assiette (entre 3,945% et 0,814%). Au-delà de 60 000€, le taux est fixé à 0,814%.

Seul ce dernier montant peut être qualifié de "frais de notaire". La somme des émoluments perçus par le notaire dans le cadre de la mutation d'un bien ou d'un droit immobilier ne peut excéder 10 % de la valeur de ce bien ou droit sans pouvoir être inférieure à un plancher de 90€.

Remise sur les frais de notaire

Seule la part correspondant aux émoluments du notaire peut faire l'objet d'une réduction. Ce "cadeau" est toutefois encadré. Depuis mai 2016, le notaire peut appliquer de sa propre initiative une remise sur sa rémunération, sans qu'il y ait possibilité pour les deux parties de négocier. Le taux de remise est de 10% au plus, applicable sur les tranches d'assiette supérieures ou égales à 150 000€. Dans certains cas (bureaux, ensembles industriels, logements sociaux, pacte Dutreil), le taux est porté à 40% maximum sur les transactions supérieures ou égales à 10 millions d'€. Un notaire qui décide d'appliquer une remise doit le faire pour tous ses clients pour toute prestation de même catégorie. Il doit afficher dans son office et publier sur son site internet les taux de remise pratiqués par catégorie d'actes et par tranche d'assiettes. Sur une transaction de 200 000€, la remise s'applique sur la tranche du prix situé entre 150 000€ et 200 000€, soit 50 000€ x 0,814% = 40,70€ HT (48,84€ TTC). Une remise ridiculement négligeable !

Calcul sur le prix net vendeur

On peut faire nettement mieux avec une deuxième astuce tout à fait légale : calculer les frais d'acquisition sur le prix net vendeur. Faites-vous préciser le type de mandat de vente dès la visite du bien. Dans le cas d'un mandat de vente avec commission à la charge de l'acquéreur ou d'un mandat de recherche, demandez, lors de la rédaction du compromis de vente, que soit établie une distinction entre le montant du bien et les frais versés à l'agence. Les frais de notaire sont en effet calculés sur la valeur du bien, qui ne comprend pas les éventuels services sollicités pour trouver ce bien. Les frais d'agence ne sont pas encadrés par la loi et sont donc fixés librement, mais soumis à des règles d'affichage. Ils varient en général selon le montant du bien, et le taux est bien souvent dégressif : plus la somme est élevée, plus le pourcentage sera faible. Les frais d'agence seront compétitifs s'ils se situent entre 3% et 5%, mais ils peuvent monter jusqu'à 10%. Pour un bien vendu 200 000€ incluant les frais d'agence à 10% (20 000€), vous ferez près de 1 400€ d'économies si les frais de notaire sont calculés sur le montant de 180 000€ !

Exclure les meubles du prix de vente

Dernière piste pour réduire les frais de notaire : déduire le prix du mobilier de celui du bien. Les frais de notaire s'appliquent sur la valeur immobilière, pas sur la valeur des meubles meublants (mobilier, éléments de décoration, meubles de rangement dans une cuisine ou une salle de bain, électroménager,...) que le logement peut contenir lors de la vente. Les équipements considérés comme partie intégrante du logement ne peuvent être comptabilisés (douche, baignoire, éviers par exemple). Vous pouvez ainsi faire baisser le prix de vente entre 3% et 6% en déduisant la valeur du mobilier du prix de vente. Faites-le en toute bonne foi car l'administration fiscale pourrait procéder à un redressement. Rédigez une liste précise de ces biens, mentionnant tous les éléments permettant d'en justifier leur valeur, qui sera communiquée au notaire au moment de la promesse de vente.