Pouvez-vous contourner la fameuse règle des 33% d'endettement ?

Dans le cadre d'un crédit immobilier, il est communément admis de ne pas dépasser le taux d'endettement de 33% : vos remboursements d'emprunt ne doivent pas excéder un tiers de vos revenus. Au-delà de ce seuil, l'endettement serait déraisonnable. Cette règle des 33% n'est qu'un repère, en réalité, elle s'adapte à la marge selon la qualité du dossier de financement.

Taux d'endettement et reste à vivre, deux notions complémentaires

Lors d'une demande de crédit immobilier, la banque va évaluer votre capacité d'endettement, prenant en compte vos ressources (salaires, pensions,...) et vos remboursements en cours et à venir. Un principe général veut que la somme que vous pouvez rembourser par mois, tous prêts confondus, représente au plus un tiers de vos revenus. Si vous gagnez 3 000€ par mois, la mensualité ne devra pas dépasser 1 000€. Si elle est supérieure à ce seuil, le risque de malendettement est réel et le défaut de remboursement potentiel en cas de coup dur. 

La banque va estimer un autre paramètre : le reste à vivre, c'est-à-dire les ressources restantes pour le foyer emprunteur. Or un taux d'endettement de 33% peut avoir un impact différent selon la composition du foyer. Une famille avec deux enfants aura des besoins financiers supérieurs à ceux d'un célibataire. Un ménage à revenus modestes bénéficiera d'un reste à vivre parfois insuffisant si on applique strictement la règle des 33%.

Le taux d'endettement n'est pas le seul critère ! Soignez votre dossier : une bonne gestion de compte, une réelle capacité d'épargne et un reste à vivre suffisant.

Ajustement du taux d'endettement

La banque va bien évidemment étudier la demande dans son intégralité, tenant compte d'autres aspects au-delà du taux d'endettement :

• capacité d'épargne,
• apport personnel,
• gestion du budget,
• reste à vivre comme on vient de le voir plus haut,
• situation professionnelle
• et saut de charge.      

Celui-ci représente la différence entre le montant du loyer que vous payez actuellement et la mensualité future : la banque estimera le plus souvent que vous êtes capable d'assumer une mensualité proche du montant du loyer, même si l'endettement est supérieur aux 33%.

En fonction du profil de l'emprunteur, le taux d'endettement pourra donc excéder à la marge le tiers des revenus. Un couple bénéficiant d'un reste à vivre important et qui témoigne d'une forte capacité d'épargne pourra supporter un endettement supérieur à 33%. A l'inverse, une personne bénéficiant de revenus confortables, mais qui montre une gestion hasardeuse de ses comptes et un train de vie dispendieux, pourrait se voir refuser un financement quand bien même le taux d'endettement serait contenu au seuil des 33%.