Copropriétés : les pièges à éviter

En achetant dans une copropriété nouvelle ou déjà existante, vous devrez faire face à de multiples difficultés qu'il faudra d'appréhender clairement pour éviter les mauvaises surprises.

Copropriété : état des lieux

En France, un quart des résidences principales est en copropriété. Comparée aux autres parcs de logements (locatif social et résidences individuelles), la copropriété est celui qui augmente le plus vite, et représente aujourd'hui quelque 8 millions de logements. Quand on parle copropriété, on pense immédiatement à "appartement", la plupart des immeubles collectifs étant effectivement des copropriétés. A la copropriété verticale, il faut ajouter la copropriété horizontale représentée par les pavillons, ce qu'on oublie bien volontiers quand on envisage d'habiter en maison individuelle. 

La notion de copropriété distingue les parties privatives, appelées aussi lots privatifs, que sont les appartements (ou les pavillons), les caves et les parkings à usage privé, des parties et des équipements communs (toitures, terrasses, façades, espaces extérieurs, voiries, cages d'escalier, ascenseur, chaufferie, interphone, local poubelle,...).

Les nouvelles obligations d'information de la loi ALUR

Adoptée en mars 2014, la loi ALUR a renforcé l'information communiquée au futur acquéreur en copropriété. Auparavant, l'acheteur ne recevait, de la part de l'agence immobilière ou du vendeur, aucun renseignement relatif au fonctionnement de la copropriété, au montant et à la nature des charges, à la situation financière, ni à l’existence d'éventuelles procédures. C'était à lui de poser les questions, si tant est qu'il fût suffisamment averti pour interroger la bonne personne et réclamer les bons documents. Les informations n'étaient transmises qu'au moment de la signature de l'acte chez le notaire, trop tard pour être utile à l'acheteur et lui permettre éventuellement de revenir sur sa décision d'achat.

La loi ALUR oblige le vendeur ou l'agence immobilière à transmettre ces différentes informations au plus tôt dans le parcours d'accession, certaines étant déjà visibles dans l'annonce immobilière. Depuis le 1er janvier 2017, la loi ALUR prévoit la mise en place de la fiche synthétique de copropriété, un document établi par le syndic qui recense les données financières et techniques de la copropriété incluant entre autres le carnet d'entretien de l'immeuble, le taux d'impayés et le fonds de travaux constitué. Chaque copropriétaire, tout comme chaque acquéreur, peut en faire la demande. Cette nouvelle mesure concerne toutes les copropriétés quelle que soit leur taille, les plus petites (moins de 50 lots) devront attendre janvier 2019. En outre, la loi a rendu obligatoire le DTG (Diagnostic Technique Global) pour tout immeuble de plus de 10 ans ou faisant l'objet d'une procédure pour insalubrité. La loi a instauré également la création d'un registre d'immatriculation de l'ensemble des copropriétés, géré par un établissement public.

Charges et autres pièges de la copropriété

Les charges courantes, celles liées à l'utilisation des services de la copropriété et à leur entretien, sont à la charge du propriétaire qui les récupère auprès de son locataire : ascenseur, chauffage collectif, eau, réparation des équipements, taxes et redevances (ordures ménagères, nettoyage des parties communes). Le propriétaire doit assumer les grosses dépenses : entretien de la toiture, des cheminées, remplacement des équipements collectif (chaudière,...), mise aux normes de l'ascenseur, ravalement de l'immeuble. Le montant des charges courantes est indiqué sur l'annonce immobilière. Le site meilleurcopro.com vous permet de comparer vos charges à celles de biens proches avec des niveaux de services similaires. L'estimation au plus juste de charges est indispensable pour s'assurer que votre taux d'endettement n'excèdera pas les 33% communément admis, une fois ajoutées vos mensualités d'emprunt.

Les travaux augurent en général des dépenses élevées. Lors de votre visite de l'immeuble, faites-vous accompagner d'un professionnel du bâtiment (entrepreneur, architecte) pour évaluer l'état de la façade, de la toiture et des gros équipements (chaudière). Si l'inspection témoigne de la nécessité d'entreprendre des travaux dans peu de temps, négociez le prix de vente ou renoncez. Assurez-vous que le fonds travaux est bien garni : le montant minimum de ce fonds est de 5% du budget prévisionnel ; attention, ces provisions versées annuellement ne sont pas remboursées aux copropriétaires en cas de cession d'un lot, c'est au vendeur de prévoir une augmentation de prix de vente égale à la somme des provisions qu'il aura effectuées. Si vous achetez le bien après la date d'exigibilité de l'appel de fonds, il appartient au vendeur de payer pour les travaux votés en assemblée générale (AG). Si vous achetez avant cette date, vous devrez régler la facture. Dans tous les cas, c'est l'acheteur qui met la main à la poche. 

La question du copropriétaire majoritaire est loin d'être subsidiaire. Dans les copropriétés de petite ou moyenne taille, il est fréquent qu'un copropriétaire détienne plus de la moitié des tantièmes de la copropriété, une situation qui lui permet d'imposer ses décisions. La loi régule ce cas de figure en limitant le nombre de voix du copropriétaire majoritaire à la somme des voix des autres copropriétaires.

Le syndic a pour rôle d'assurer l'administration et la gestion de l'immeuble, également la représentation légale du syndicat de copropriété. Le changement perpétuel de syndic témoigne d'une copropriété en difficulté, incapable de s'accorder sur les travaux à réaliser et de gérer en toute sérénité. Vérifiez également l'existence éventuelle de comptes d'attente qui n'ont par définition aucune affectation précise : le syndic a obligation de les justifier ligne par ligne au moment du solde en fin d'exercice.

Le règlement de copropriété désigne le document de toute organisation en copropriété. Ce règlement intérieur définit les parties privatives, les parties communes, et les conditions de leur usage, également les droits et les obligations de chaque copropriétaire, ainsi que les règles de fonctionnement de la collectivité. Plus il sera précis, moins il y aura de risque de contentieux quant à son interprétation. L'absence de certaines clauses (posséder un animal domestique, désignation d'un local au rez-de-chaussée, par exemple) peut générer des conflits. Le règlement de copropriété figure parmi les documents obligatoires, dont chaque copropriétaire doit avoir reçu un exemplaire lors de l’achat de son lot de copropriété. Sa modification nécessite l'accord de l'AG des copropriétaires.