Crédit immobilier : le coût d'un remboursement anticipé

Qui paie ses dettes s'enrichit ! Il arrive souvent qu'un crédit immobilier soit remboursé avant le terme prévu par le contrat. Ce peut être une rentrée d'argent qui permet de se désendetter plus rapidement, la revente du bien financé par ce prêt pour acheter plus grand ou pour cause de déménagement. Il est une raison qui oblige à rembourser le crédit en cours par anticipation : le rachat du crédit par une autre banque. Dans tous les cas de figure, le remboursement anticipé d'un crédit immobilier entraîne des coûts qu'il convient de bien évaluer pour que l'opération soit intéressante financièrement.

Remboursement partiel ou total d'un crédit immobilier

La loi vous autorise à rembourser tout ou partie de votre crédit immobilier avant le terme du contrat. Par exemple, vous décidez d'affecter une rentrée d'argent imprévue au remboursement anticipé de plusieurs échéances pour raccourcir la durée de votre prêt et diminuer son coût global. Vous êtes libre de choisir le montant de ce remboursement partiel. En général, les contrats de prêt prévoient une clause qui interdit les remboursements égaux ou inférieurs à 10% du montant emprunté, sauf s'il s'agit du solde. Vous pouvez anticiper le remboursement de votre crédit quand bon vous semble, la loi ne fixant aucun délai de préavis. L'idéal est toutefois de faire coïncider le remboursement anticipé avec le paiement de l'échéance mensuelle pour éviter le règlement d'intérêts intercalaires.

Frais d'un remboursement anticipé

Bien que ce ne soit pas une obligation légale, les banques réclament généralement le paiement de pénalités en cas de remboursement anticipé. Pour une bonne raison : elles veulent compenser le manque à gagner des intérêts non perçus lors de l'opération. Reportez-vous aux conditions générales de votre contrat. Si votre prêt est assorti d'un taux variable, vous êtes peut-être exempté de pénalités en cas de remboursement partiel. Pour un prêt à taux fixe, il est possible de bénéficier d'une suppression ou d'une réduction des pénalités de remboursement anticipé...encore faut-il avoir négocié ce "cadeau" avant la signature de l'offre de prêt, car aucune négociation a posteriori n'est envisageable.

Les pénalités de remboursement anticipé sont plafonnées par la loi (articles L.313-47 et R/313-25 du code de la consommation). Parmi les deux méthodes de calcul, sera retenue celle qui vous sera la plus favorable :

• au maximum 3% du capital restant dû 
• ou au maximum 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt.

En cas de prêt à taux révisable, des intérêts compensateurs pourront être réclamés.

La réglementation fait cependant la distinction entre les prêts conclus avant le 30 juin 1999 et ceux conclus après cette date. Pour les crédits immobiliers conclus après le 30 juin 1999, le remboursement anticipé ne génère aucune pénalité dans les 3 situations suivantes :

1. vente du logement pour cause de mobilité professionnelle (vous-même ou votre conjoint) ;
2. cessation forcée de votre activité professionnelle ou de celle de votre conjoint (faillite, chômage) ;
3. décès (le vôtre ou celui de votre conjoint).

Le bon moment pour un remboursement anticipé

À la réception de votre demande, la banque doit vous adresser toutes les informations nécessaires, notamment celles relatives aux conséquences financières de l'opération. A priori, le remboursement anticipé doit permettre de réduire le coût global du crédit, puisque vous ne paierez pas les intérêts sur une partie ou la totalité du capital restant dû. En cas de remboursement partiel, vous pouvez, pour la suite du prêt :

• diminuer les mensualités restantes et conserver la durée initiale, 
• ou conserver le montant des futures échéances et diminuer la durée restante.

Ce choix doit être formulé par écrit à la banque au moment de votre demande de remboursement anticipé. Faites toujours une simulation pour confirmer que les gains potentiels sont bien supérieurs aux frais en vous aidant du tableau d'amortissement.

Est-il toujours judicieux de rembourser un crédit immobilier avant son terme ? Si vous bénéficiez déjà d'un taux avantageux, tel qu'on l'observe depuis des mois, placez les capitaux qui auraient servis au remboursement anticipé sur un contrat d'assurance vie. Il est toujours important de conserver une épargne de précaution. Un calcul s'impose : vous avez tout intérêt à conserver votre prêt si le taux de rendement net du placement est supérieur au taux du crédit, assurance comprise. Sachez aussi qu'en cas de remboursement anticipé, vous perdez le bénéfice de l'assurance emprunteur, couverture qui s'éteint au terme du crédit. En cas de décès à court terme, votre bien immobilier sera transmis à vos héritiers, mais pas le capital résiduel, effacé par le remboursement anticipé.

Autre cas de figure : vous souhaitez vous aussi profiter des taux canon du marché. Le rachat de votre prêt par une banque concurrente est pertinent si et seulement si vous réunissez les 3 conditions suivantes :

• un écart de 1% (100 points de base) entre le taux initial et le taux négocié ;
• le prêt se situe dans le premier tiers de remboursement ;
• le capital restant dû s'élève au moins à 70 000€.

Faites-vous accompagner par un courtier en crédit pour étudier la faisabilité de votre remboursement anticipé et évaluer au plus juste les gains de cette opération.