Immobilier : les coûts cachés d'une résidence secondaire

La France compte plus de 3 millions de résidences secondaires, soit près de 10% du parc immobilier. Objet de fantasme pour un grand nombre de Français, avoir un appartement en bord de mer, à la montagne, ou une maison à la campagne a un coût au-delà du prix du logement à l'acquisition.

Impôts locaux

Logement de villégiature où l'on séjourne de manière occasionnelle, la résidence secondaire est soumise aux mêmes taxes que la résidence principale :

• la taxe d'habitation : depuis 2015, une surtaxe de 20% a été mise en place dans certaines communes où l'accès au logement est tendu ; le taux maximum a été porté à 60% par la loi de finances 2017 ;
• la taxe foncière : pour compenser la suppression totale de la taxe d'habitation à l'horizon 2021, des élus suggèrent une surtaxe foncière sur la résidence secondaire avec un taux qui maintiendrait l'impôt antérieurement payé ;
• la redevance télé ;
• la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : comme la taxe foncière et la taxe d'habitation, elle est calculée à partir de la valeur locative du logement, et multipliée par un taux fixé librement par chaque commune.

Factures énergie

A l'inverse de la résidence principale, la résidence secondaire ne bénéficie d'aucune incitation fiscale si l'on veut engager des travaux d'économie d'énergie. C'est donc plein pot pour installer une chaudière à bois, sur le long terme trois fois moins chère que l'électricité, et deux fois moins chère que le gaz ou le fioul. La facture d'électricité s'élève à 600€ par an pour un appartement de 50m2, à 6 000€ pour une maison avec piscine extérieure chauffée.

Entretien

N'hésitez pas à profiter du crédit d'impôt emploi à domicile pour entretenir vos espaces verts. Vous pouvez déduire de moitié la dépense pour un jardinier (plafonnée à 5 000€ par an pour le jardinage dans la limite de 12 000€ pour les services à la personne). Faites vos calculs : une tondeuse autotractée coûte entre 400€ et 1 500€, un jardinier à domicile entre 10€ et 20€/h après CESU (Chèque Emploi Service Universel).

Assurance

Les mêmes risques menacent la résidence secondaire et la résidence principale. Pour l'une comme pour l'autre, l'assurance habitation n'est pas obligatoire mais vivement recommandée. Vous pouvez demander une extension de garantie de votre MRH, ou souscrire une assurance spécifique pour l'habitation occasionnelle. Pensez à souscrire la garantie vol car les résidences secondaires sont par définition des cibles faciles pour les cambrioleurs. D'après le bilan officiel de l'ONDRP (Observatoire National de la Délinquance et des Réponses Pénales), les cambriolages de résidences secondaires ont augmenté de plus de 35% entre 2013 et 2014, une tendance qui n'a fait que se confirmer depuis. 

Imposition de la location meublée

40% des propriétaires recourent à la location de leur résidence secondaire. Une solution pour couvrir les charges intégralement ou en partie. Une déclaration à la mairie s'impose quelle que soit la durée de location. Via une plateforme de location entre particuliers (Airbnb, Abritel, Homelidays,...), vous ne pouvez louer plus de 120 jours par an. Vous êtes imposé sur la totalité des recettes lorsqu'elles excèdent 760€ par an. Vous êtes soumis au régime fiscal BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et au-delà de 23 000€ de revenus locatifs par an, vous devez vous inscrire au régime social des indépendants.