Dossier : acheter un bien immobilier

Devenir propriétaire est un rêve pour beaucoup d'entre nous. Ce projet de vie s'anticipe en épargnant en amont pour bénéficier d'un financement optimal auprès d'un établissement de crédit. La présence d'un apport personnel substantiel est décisive pour décrocher un prêt. Le plan d'épargne logement ou PEL a été créé pour répondre à cette demande des banques. L'assurance vie et le plan d'épargne entreprise sont deux autres outils efficaces pour amorcer de bonnes négociations avec le prêteur.

Plan d'épargne logement ou PEL

Le PEL est un placement réglementé qui donne droit à un prêt aidé par l’État pour l'achat de la résidence principale. L’État en définit le taux de rémunération ainsi que celui du crédit immobilier. Il s'articule en deux temps :

• la phase d'épargne : versements périodiques (mois, trimestre ou semestre), complétés éventuellement par des versement exceptionnels, sur une durée minimale de 4 ans dans la limite de 10 ans ; 
  
• la phase de disponibilité : vous pouvez clôturer le PEL au terme de 4 ans, et récupérer les fonds ainsi que les intérêts produits. Le demande de prêt doit s'effectuer au maximum dans l'année qui suit le retrait des fonds. Le montant du prêt dépend de l'épargne versée et de la durée de remboursement choisie (au plus 92 000€ sur une durée de 15 ans). Le taux d'intérêt du prêt et la prime de l’État dépendent de la date de souscription.

Pendant la phase d'épargne, le plan est rémunéré. Bienheureux ceux qui ont pris date en ouvrant un PEL il y a quelques années, car les taux actuels sont peu concurrentiels : 1% depuis le 1er août, 2,5% entre août 2003 et janvier 2015. Avant de débloquer votre PEL, comparez le taux de crédit prévu au plan avec ceux des crédits immobiliers du marché. Depuis août 2016, le taux d'intérêt du PEL est de 2,20% (hors assurance). 

Attention : tout retrait du PEL avant 4 ans entraîne sa clôture et en cas de sortie dans les trois ans, vous perdez vos droits au prêt et à la prime. Entre trois et quatre ans, vos droits sont diminués de moitié. La prime de l’État est supprimée pour les PEL ouverts à compter du 1er janvier 2018.

L'apport personnel est la clef de voûte d'un plan de financement réussi.

Assurance vie

Vous pouvez utiliser l'épargne constituée sur un ou plusieurs contrats d'assurance vie comme apport personnel ou garantie financière en vue d'une acquisition immobilière. Le nantissement de l'assurance consiste à affecter le contrat en garantie de la dette. Il va permettre au prêteur d'être remboursé en cas de défaillance de l'emprunteur. Il est aussi utilisé dans le cadre d'un prêt in fine : vous ne payez que les intérêts durant le prêt, le capital étant remboursé au terme avec les fonds de l'assurance vie.

Le nantissement d'un contrat d'assurance vie est aussi une alternative à l'hypothèque et un excellent moyen pour les seniors de décrocher un financement dans les meilleures conditions, alors que la souscription d'une assurance de prêt se révèle problématique et coûteuse compte tenu des risques accrus de santé. Le montant du crédit dépendra de la valeur future du contrat apporté en garantie. L'épargne continue à fructifier sur la durée du prêt et tous les avantages du contrat sont conservés (antériorité fiscale, capital) en l'absence d'incident.

Bien qu'elle n'ait pas vocation, comme le PEL, à être un support d'épargne en vue d'une acquisition immobilière, l'assurance vie présente l'avantage de sa grande souplesse, puisqu'il est possible d'effectuer des retraits partiels ou totaux pour alimenter un apport personnel, sous réserve de tirer partie de la fiscalité passées huit années de détention.

Plan d'épargne entreprise ou PEE

Le PEE est l'outil d'épargne salariale le plus répandu. Il aide à se constituer un apport personnel pour réaliser une acquisition immobilière dans les cinq ans ou plus. Profitez de ce dispositif intéressant si votre employeur en propose un, comme c'est le cas dans les grandes et moyennes entreprises. De manière volontaire et selon votre propre rythme, les primes de participation et d'intéressement sont versées sur le PEE. L'employeur prend en charge les frais de tenue de compte et peut décider d'abonder le PEE dans la limite des plafonds légaux. Les fonds sont bloqués pendant cinq ans, et l'épargne investie entre temps dans des parts de fonds communs de placement d'entreprise (FCPE). Le déblocage anticipé est possible pour l'achat de la résidence principale.