Crédit immobilier : les effets pervers des taux de l'usure

Mis en place pour protéger les consommateurs contre des conditions d'emprunt abusives, les taux de l'usure peuvent paradoxalement exclure certains profils de l'accès au crédit. Pour comprendre ce dommage collatéral, il est important de comprendre la définition exacte du taux de l'usure.

Le TAEG, la référence essentielle d'une offre de prêt

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont quasiment à leur plus bas niveau depuis fin 2016. Sur la durée de 20 ans, le taux du marché tourne autour de 1,60% et sur 25 ans, il est aisé de décrocher une offre sous la barre des 2%. Ces taux sont des taux d'appel qui ne reflètent pas le coût global d'un prêt. Depuis fin 2016, les fiches d'information standardisées dans le cadre d'un crédit immobilier et les contrats de crédit destinés aux particuliers doivent préciser le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), le taux qui englobe toutes les dépenses relatives au financement accordé par l'organisme de crédit : 

• le taux nominal
• les frais de dossier
• les frais de garantie (inscription d'hypothèque, de privilège de prêteur de deniers, ou cautionnement)
• les primes d'assurance dont la souscription est exigée par le prêteur
• les frais annexes (commission ou honoraires de courtage).

En revanche, le TAEG ne tient pas compte des frais d'acquisition (frais de notaire) sans lien avec l'opération de crédit.

Exprimé en pourcentage, le TAEG facilite la comparaison des offres de financement et il permet au consommateur de simuler le coût de son crédit. La loi impose que le TAEG soit inférieur au taux d'usure, ce taux maximal qui est censé protéger les particuliers d'éventuels taux de crédit inconsidérés. Les taux d'usure varient selon la durée d'emprunt et sont calculés par la Banque de France à partir de la moyenne des taux pratiqués par les établissements de crédit le trimestre précédent, augmentés d'un tiers.

Quels profils sont pénalisés par les taux d'usure actuels ?

Le taux nominal que peut obtenir un emprunteur dépend de son projet immobilier, de la durée du financement et de la solidité de son dossier. L'âge n'est pas un critère retenu par le prêteur, alors qu'il l'est pour calculer le taux de l'assurance de prêt. C'est ici que sont pénalisés les seniors qui, bien que parfaitement solvables, ne peuvent financer un achat immobilier en raison du poids de l'assurance emprunteur. Pour mémoire, le taux de l'assurance emprunteur dépend essentiellement de l'historique de santé du futur assuré. Les seniors et les personnes ayant des antécédents de santé paient plus cher leur prime d'assurance emprunteur en raison des risques accrus sur les garanties décès et invalidité.

En dépit de revenus élevés, un couple de 60 ans s'est vu refusé un prêt de 1 240 000€ au taux nominal de 1,85%, car le tarif de l'assurance emprunteur faisait grimper le TAEG au-delà du seuil de l'usure. Ce cas est rapporté par le courtier Meilleurtaux et il n'est pas le seul. Même problème pour une femme de 52 ans qui souhaitait emprunter 54 800€ sur 10 ans au taux de base de 1,5% : une fois ajoutés tous les frais dont l'assurance, le TAEG excédait le maximum autorisé (2,85% pour les prêts entre 10 et 20 ans).

Indépendamment de leur solvabilité, ces emprunteurs se sont vus interdire l'accès au crédit à cause du plafonnement réglementaire des taux d'usure. Les distributeurs de crédit tentent depuis longtemps de convaincre les autorités que le système actuel d'encadrement des taux privent certaines populations de l'accès au crédit, et plaident pour un changement de calcul des seuils de l'usure.

Les experts de Magnolia.fr vous accompagnent, quel que soit votre profil, pour souscrire une assurance emprunteur avec des garanties optimales à un tarif permettant au TAEG de votre crédit de rester en-deçà du taux d'usure.