Immobilier : l'étendue du devoir de conseil de l'agent immobilier

L'agent immobilier est redevable d'un devoir de conseil à l'égard du client qui le mandate pour vendre, acheter ou encore louer un logement. La jurisprudence illustre de nouveau cette obligation.

Périmètre du devoir de conseil de l'agent immobilier

Dès lors que l'agent immobilier procède à la rédaction du compromis de vente, il est tenu à un devoir de conseil, c'est-à-dire qu'il doit attirer l'attention de son client sur tous les aspects relatifs au bien faisant l'objet de la transaction. Ce devoir d'information s'applique vis-à-vis de la personne qui l'a mandaté, mais aussi de l'autre partie. Son champ d'action est apprécié différemment selon les compétences du client en matière d'immobilier, cependant, n'étant ni un expert juridique ou financier, ni un professionnel de la construction, sa responsabilité ne pourra être retenue au titre de devoir de conseil sur ces domaines. Toute information doit être donnée par écrit pour éviter tout problème de preuve. 

L'agent immobilier doit notamment délivrer une information loyale en ce qui concerne le prix, s'assurer de la destination finale du bien, et alerter ses clients vendeurs sur la nécessité de porter à la connaissance des acheteurs les différents projets d'urbanisme.

Empêcher le client vendeur de mentir à l'acheteur, même par omission

Selon le principe de devoir de conseil, l'agent immobilier doit informer le vendeur des conséquences d'une quelconque dissimulation d'un élément qui risquerait de dévaloriser le bien. Dans le cas contraire, le client est protégé contre ses propres manquements. Un professionnel l'a appris récemment à ses dépens.

L'affaire concerne une maison vendue 173 000€ en décembre 2010 par l'intermédiaire d'un agent immobilier. Ni les vendeurs ni l'agent n'avaient informé les acquéreurs de la construction à venir d'une rocade à 50 mètres de la maison. La vente a été annulée pour dol cinq ans après et la propriété restituée aux vendeurs qui l'ont revendue au prix de 119 000€. Ces derniers ont assigné l'agent immobilier en responsabilité et indemnisation au prétexte que l'intermédiaire était responsable de cette situation, ayant manqué à son devoir de conseil. Dans un premier jugement rendu par la Cour d'appel, les juges ont estimé que l'agent immobilier n'avait commis aucune faute causale, ne pouvant agir contre les intérêts de ses clients, ni contre leur volonté de taire la présence future d'une rocade. Les travaux de la rocade avaient commencé en octobre 2011 et les marchés signés dès juillet 2010 : cela indique qu'à la date de la transaction, le tracé de la rocade était arrêté. Le couple vendeur connaissait d'ailleurs le projet de rocade depuis 8 ans et faisait partie du comité de défense pour s'y opposer. L'annulation de la vente et la condamnation des vendeurs pour dol signifiaient bien qu'ils avaient trompé les acheteurs en "dissimulant en connaissance de cause des éléments relatifs aux qualités déterminantes de la chose vendue".

Dans son arrêt du 9 janvier 2019, la Cour de cassation rejette la décision de la Cour d'appel et donne raison aux vendeurs : l'agent immobilier aurait dû informer ces derniers de la nécessité de porter à la connaissance des acquéreurs l'état d'avancement du projet de rocade. L'agent est condamné à payer aux mandants la somme de 3 000€.

Cass. civ.1 du 09/01/2019, n°18-10.245