Face à la hausse des prix de l'immobilier, on s'endette plus longtemps et vous ?

Le dernier Observatoire Crédit Logement/CSA livre plusieurs enseignements sur la production de crédit de janvier 2018. Le taux moyen toutes durées confondues a légèrement baissé par rapport au mois précédent. L'information essentielle vient de la durée d'emprunt : celle-ci continue de s'allonger, et permet de compenser ainsi l'augmentation des prix des logements. Est-ce pour autant une bonne nouvelle ?

Taux moyen en baisse

En janvier 2018, le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,49% (hors assurance), inférieur de 2 points au taux de décembre (1,51%). Dans le détail, on empruntait en moyenne à 1,56% dans le neuf et 1,51% dans l'ancien. Entre avril et novembre 2017, les taux affichaient une relative stabilité, autour de 1,55%. Décembre marque le retour à un mouvement baissier, qui se confirme en ce premier mois de l'année 2018. Pour mémoire, le point le plus bas a été atteint en novembre 2016 (1,28%). 

Il est peu probable que ce minima soit de nouveau observé, car les indices démontrent une évolution à la hausse. L'OAT 10 ans, emprunt obligataire de l’État Français sur 10 ans à partir duquel les banques déterminent leurs taux fixes des crédits aux particuliers, a repris son ascension depuis début décembre. Il titrait 0,55% le 1er décembre, grimpant graduellement pour atteindre 0,93% le 5 février 2018. Les banques vont sans doute répercuter doucement cette inflation de l'OAT dans les prochaines semaines, mais leurs barèmes resteront performants pour ne pas pénaliser une demande qui a commencé à se contracter au printemps dernier sous l'influence des prix immobiliers.

Allongement de la durée d'emprunt

Pour compenser la hausse des prix des logements, les emprunteurs peuvent compter sur ces excellentes conditions de financement, en augmentant le montant du crédit et en allongeant la durée de remboursement. Selon l'Observatoire, plus de 60% des prêts octroyés en janvier 2018 ont une durée supérieure à 20 ans et pour près d'un tiers elle est supérieure à 25 ans, une proportion jamais atteinte encore. Ces chiffres témoignent aussi de la prévalence des primo-accédants, dont le profil continue d'intéresser les établissements de crédit pour capter une clientèle sur le long terme, mais qui risque d'être désolvabilisé par la hausse progressive des prix de l'immobilier constatée depuis 2015. L'année 2018 pourrait marquer un reflux des ménages les plus jeunes et les plus modestes dans un contexte où une nouvelle baisse des taux est à exclure.

Ralentissement de la demande

2017 avait été une année immobilière exceptionnelle, avec le chiffre record de 980 000 transactions dans l'ancien. Pourtant, l'activité du marché des crédits immobiliers a donné des signes d’essoufflement dès avril 2017, pour se reprendre légèrement en novembre en raison d'un rebond inattendu du marché du neuf en partie financé par les PTZ. En janvier 2018, le montant de la production de crédits immobiliers continue de progresser (+2,1%), mais à un rythme moindre (+4,2% en décembre 2017), et le nombre de prêts accordés chute de 3,4% (glissement annuel). Les courtiers sont les premiers à noter un repli de la demande, tel Empruntis qui déplore une baisse d'un tiers des demandes de prêt par rapport à janvier 2017.