Comment la hausse des taux pèse sur la solvabilité des ménages emprunteurs ?

Après une très longue période de baisse, la hausse des taux semble installée. En mai 2017, les taux on retrouvé leur niveau de juin 2016. Les valeurs restent attractives mais les ménages les plus modestes sont les premiers affectés avec une baisse de leur pouvoir d'achat.

Niveau actuel des taux des crédits immobiliers

En octobre 2016, les taux ont atteint leur plancher avec une moyenne de 1,31% toutes durées confondues (hors assurance, selon Observatoire Crédit Logement/CSA). Cette moyenne est aujourd'hui remontée à 1,55%, soit le niveau observé en juin 2016.

Chez les courtiers en crédit, le taux moyen du marché sur 20 ans s'affiche à autour 1,80%, une moyenne identique à celle de juin 2016. Le taux minimum s'établit à 1,30% et l'écart maximum entre les profils est d'environ 150 points, un delta considérable qui pèse sur la solvabilité des ménages les plus modestes.

Les emprunteurs diversement touchés selon leur profil

En dépit de conditions de crédit toujours propices à la réalisation des projets immobiliers, l'indicateur de solvabilité de la demande se dégrade toujours. Un profil "premium" peut encore financer un projet immobilier de 200 0000€ à 1,30% sur 20 ans, ce qui représente environ 4 000€ de plus sur le coût global du crédit (taux assurance identique) par rapport à octobre 2016. Une différence qui est loin d'être négligeable, mais qui affecte peu les revenus d'un cadre sur la durée.

Pour les profils fragiles, la situation est pire. Les 20 ou 30 points supplémentaires qu'un ménage aux revenus modestes doit supporter peuvent l'exclure du marché si l'on respecte les critères d'endettement. D'autant qu'à la hausse des taux, il faut ajouter celle des prix des logements.

Exemple avec un emprunteur qui dispose de 2 000€ mensuels :

• pour un taux d'endettement de 30%, il peut rembourser au maximum 600€ par mois
• en octobre 2016, il pouvait emprunter 106 235€ sur 20 ans au taux de 2,60% (taux maximum observé)
• début juin 2017, il peut emprunter 104 413€ sur la même durée au taux de 2,80% (taux maximum observé), et son prêt lui coûte environ 2 000€ de plus.