L'hypothèque, une garantie de moins en moins utilisée

Quand vous contractez un crédit immobilier, le banquier va s'assurer que l'emprunt ira à son terme. Il exige pour cela la souscription à une assurance de prêt qui intervient principalement en cas de décès de l'emprunteur, et à une autre garantie, indispensable en cas d'impayés. Contre toute attente, l'hypothèque n'est pas la garantie la plus répandue.

L'hypothèque, une garantie coûteuse
En droit juridique, une hypothèque est une sûreté constituée sur un bien immobilier, affectée au paiement d'une dette, en l'occurrence un crédit immobilier, sans que le propriétaire du bien en soit dépossédé. Cette garantie confère au créancier le droit de saisir et de vendre le bien en cas de défaut de paiement. L'hypothèque peut porter sur un bien déjà construit ou non encore achevé.

Elle fait obligatoirement l'objet d'un acte notarié dont le coût global, estimé autour de 2% du crédit, comprend les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière (pour l'inscription au bureau des hypothèques), et les droits d'enregistrement (taxe de publicité foncière). En cas de revente du bien immobilier ou de remboursement du prêt avant échéance, il faudra ajouter les frais de mainlevée d'hypothèque (entre 1% et 2% du capital restant dû).

Coûteuse et lourde de conséquences en cas d'impayés ou de revente, l'hypothèque conventionnelle n'est choisie que par 12% des emprunteurs.

Alternatives à l'hypothèque
D'autres formes de garantie existent, moins onéreuses et plus souples :
    •    le privilège du prêteur de deniers (PPD) : possible uniquement sur un bien déjà construit ou sur un terrain, il fait lui aussi l'objet d'un acte notarié, mais son coût est bien moindre (environ 0,80% du montant du prêt), car il est dispensé de publicité foncière (0,615% du montant du prêt). La mainlevée du PPD est nécessaire en cas de revente (environ 0,70% du capital restant dû).
    •    la caution mutuelle : un organisme se porte garant du remboursement, tel le Crédit Logement, créateur de la garantie de prêt immobilier alternative à l'hypothèque et leader du marché. Son coût est composé d'une commission et d'une participation au fonds mutuel de garantie (FMG), et inversement proportionnel au montant du prêt (entre 1% et 2%). Certaines sociétés de caution comme Crédit Logement reversent 75% de la participation au FMG en fin de prêt. Et surtout il n'y a pas de mainlevée en cas de revente ou de remboursement anticipé.

Plus de 50% des crédits immobiliers sont aujourd'hui garantis par une caution mutuelle.