Immobilier : dans quels cas la plus-value de cession est-elle exonérée ?

L'administration fiscale taxe les plus-values de cessions immobilières autres que celle réalisée sur la résidence principale.

Le fisc accorde certaines exonérations.

Première vente d'un logement

Dès lors que vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale (et ce, durant les quatre dernières années), vous êtes exonéré de taxe sur la plus-value de vente d'un premier logement. La condition est d'attribuer le prix de cession à l'achat ou à la construction de votre résidence principale dans les deux ans. Si le remploi est partiel, l'exonération se fait au prorata de la part du prix de cession effectivement affectée à l'achat du nouveau logement.

Entrée en maison de retraite ou en Ehpad

Le code général des impôts exonère les plus-values de cession immobilière des personnes résidant dans un établissement social, médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés. L’immeuble ou le logement cédé doit avoir constitué la résidence principale du cédant avant son entrée dans un établissement, et doit être resté inoccupé du jour du départ de son propriétaire jusqu'au jour de la vente. La vente doit intervenir dans les deux ans suivant l'entrée dans la structure d'accueil. L'exonération n'est pas remise en cause si des membres du foyer fiscal du cédant ont continué à occuper le logement après le départ du cédant. En cas de cession d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble appartenant à une société immobilière, l'exonération porte sur la fraction de l'immeuble occupé par l'associé à titre de résidence principale et sur la quote-part revenant à l'associé. 

L'exonération s'accompagne d'une autre condition : le revenu fiscal du cédant ne doit pas excéder 25 432€ pour une part de quotient familial (revenus 2017 pour une déclaration 2019).

Bien détenu depuis plus de 30 ans

Le calcul des plus-values de cessions immobilières est loin d'être simple. Un abattement pour durée de détention s'applique, variable selon que la plus-value est imposable au titre de l'impôt sur le revenu (taux forfaitaire de 19%) ou sur les prélèvements sociaux (taux forfaitaire de 17,2%). Le calcul de l’abattement est le suivant :

• impôts sur le revenu : 6% par année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème ; 4% au terme de la 22ème année ;
• prélèvements sociaux : 1,65% par année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème ; 1,60% pour la 22ème ; 9% au-delà de la 22ème.

L'abattement pourra ainsi atteindre 100% et entraîner une exonération totale de la plus-value :

• après 22 ans pour les impôts sur la plus-value
• après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

A noter que les plus-values inférieures à 15 000€ sont totalement exonérées.

Logement social

Est également exonérée la plus-value de cession immobilière au profit d'organismes en charge du logement social ou de particuliers s'engageant à réaliser des logements sociaux dans les quatre ans qui suivent la vente.

Terrain constructible

Jusqu'en 2020, les plus-values immobilières sur les terrains à bâtir situés en zone tendue (A et A bis) bénéficient d'un abattement supplémentaire de 70%. L'abattement monte à 85% si le terrain fera l'objet d'une construction de logement à loyer intermédiaire (Pinel) et à 100% pour la construction d'un logement social.

Logement en France des expatriés français

Le code des impôts prévoit une exonération pour les plus-values réalisées au titre de la cession d'un logement situé en France pour des personnes physiques non résidentes en France. Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans avant la cession. Un amendement de la loi de finances 2019 stipule que la cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième et non plus la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France. La situation du logement cédé depuis le transfert de domicile fiscal n'a pas d'incidences (mise en location ou libre disposition) L'exonération est plafonnée à 150 000€ de plus-value nette imposable. Au-delà, la fraction de la plus-value est imposable dans les conditions de droit commun. 

La loi de finances 2019 introduit par ailleurs un mécanisme spécifique pour la résidence principale. L'exonération est totale à la double condition que le bien soit cédé au plus tard le 31 décembre de l'année d'expatriation et que le logement soit resté inoccupé entre le transfert et la vente. Les deux dispositifs ne sont pas cumulables.