Immobilier : à quoi doit-on s'attendre en 2018 ?

A nouvelle année, nouvelles perspectives pour le marché immobilier. 2017 finit avec un volume record de près d'un million de transactions dans l'ancien. 2018 sera-t-elle un millésime aussi faste ? Voyons d'abord les changements prévus dans la politique du logement.

Aide à l'accession

Le Prêt à Taux Zéro dans le neuf est maintenu en zones A et B1 jusqu'à fin 2021 avec une quotité inchangée de 40% (part du PTZ dans le financement global). Cette part chute à 20% pour les zones B2 et C pour deux années seulement, soit jusqu'à déecembre 2019. Après le tollé provoqué par l'annonce de sa suppression dans l'ancien, le PTZ dans l'ancien est finalement prorogé en zones B2 et C jusqu'à fin 2012, toujours sous conditions de travaux (25% du montant de l'acquisition).

Investissement locatif

Dispositif phare des investisseurs, le Pinel va poursuivre son action mais il est recentré, dans sa version actuelle, sur les zones les plus tendues, à savoir A et B1, jusqu'à fin décembre 2021. Les zones B2 et C restent éligibles sous conditions : le permis de construire doit avoir été déposé avant fin 2017 et l'acte de vente signé chez le notaire au plus tard le 31 décembre 2018.

Destiné à l'investissement locatif meublé, le dispositif Censi-Bouvard est reconduit en 2018 sur tous les types de logements prévus dans la version actuelle : résidences de tourisme et étudiantes, résidences médicalisées pour personnes âgées et dépendantes (EHPAD).

Régime fiscal du foncier

La pénurie de foncier est un problème récurrent du paysage immobilier français. Les propriétaires qui cèderont leurs terrains bénéficieront d'un abattement exceptionnel sur les plus-values en cas de promesse de vente conclue avant fin 2020 pour la construction de logements neufs : abattement de 100% pour un projet de logement social, 85% pour un logement intermédiaire et 70% pour le logement libre.

Assurance de prêt

A compter de janvier 2018, tous les détenteurs d'un crédit immobilier pourront bénéficier du droit annuel de substitution de l'assurance de prêt. Il s'agit d'une mesure phare, obtenue après moultes échecs législatifs, qui va redonner du pouvoir d'achat aux emprunteurs. Les assurances individuelles peuvent être en effet jusqu'à 3 fois moins chères que les assurances groupe des banques. Ces dernières ont d'ailleurs saisi le Conseil Constitutionnel pour faire annuler la loi. La réponse des Sages est attendue le 12 janvier 2018.

Impôt sur la fortune immobilière

En remplacement de l'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune), le gouvernement décide de taxer uniquement les biens immobiliers et d'exonérer les placements financiers. L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) reprend les mêmes barèmes que l'ISF, soit 0,5% pour un patrimoine compris entre 800 000€ et 1,3 million d'euros, et jusqu'à 1,5% au-delà de 10 millions d'€.

PEL et CEL

Le PEL (Plan Epargne Logement) et le CEL (Compte Epargne Logement) deviennent moins intéressants. Les intérêts seront imposables sur le revenu pour les nouveaux plans et comptes ouverts à partir de janvier 2018 et la prime d'Etat est supprimée. Les PEL anciens écopent de la hausse des prélèvements sociaux (17,20% au lieu de 15%), et le rendement net tombe à 0,83% pour les plans de moins de 12 ans.

Aides personnalisées au logement

Constestée depuis son annonce, la réforme des APL vient tout juste d'être finalisée après accord avec les bailleurs sociaux. Ces derniers s'engagent à faire baisser le prix des loyers pour compenser la baisse des APL (en moyenne 60€ par mois). Ils bénéficieront en contrepartie d'une tva réduite (5,5% au lieu de 10%). A compter de janvier 2018, l'APL accession est supprimée pour les nouveaux accédants à la propriété. Aujourd'hui, l'APL accession concerne entre 30 000 et 50 000 emprunteurs et représente en moyenne une aide de 156€ par mois.

Bail mobilité

Intialement dédié aux étudiants et aux personnes en contrat précaire (CDD, apprentis, stagiaires,...), le nouveau contrat de location, baptisé bail mobilité, sera accessible à tout le monde pour les locations d'une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable.

Taxe d'habitation

Promesse de campagne du candidat Macron, la suppression de la taxe d'habitation devrait concerner près de 80% des foyers. Elle s'étalera sur 3 ans (un tiers de moins à payer chaque année). Le revenu fiscal de référence est celui qui figure sur le dernier avis d'imposition. Pour savoir si vous êtes exonéré de la TA, vous pouvez cliquer sur le simulateur mis en place par le gouvernement (https://www.impots.gouv.fr/portail/node/11605).