Immobilier : l'investissement locatif gagne du terrain

Les chiffres de l'immobilier ancien devraient battre de nouveaux records cette année.

Taux au plus bas depuis des mois et conditions d'emprunt assouplies, la confiance dans la pierre ne se dément pas et c'est l'investissement locatif qui est la nouvelle tendance du marché.

Vive le crédit immobilier !

S'endetter pour acheter un bien immobilier ne coûte actuellement presque rien. Entre les taux au plancher, la politique des banques et le niveau de l'inflation, la période n'a jamais été aussi favorable au crédit immobilier. Preuve en est la dernière note de conjoncture immobilière des Notaires de France. À fin mars 2019 sur douze mois, 985 000 transactions ont été comptabilisées dans l'ancien. Les notaires présagent que le million de ventes sera atteint fin décembre pour l'année 2019, un volume historiquement élevé, équivalent à ce qu'il était au début des années 2000.

Depuis janvier, les taux se contractent chaque mois, et battent des records à la baisse depuis mai dernier. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA qui dresse chaque mois le bilan de la production de crédit immobilier par les plus grandes enseignes bancaires, juin a établi un nouveau seuil plancher avec un taux moyen toutes durées confondues à 1,25% (hors assurance), succédant au précédent record du mois de mai (1,29%). Sur la durée de 15 ans, il est désormais possible d'obtenir un prêt à l'habitat à 0,99% ! Les taux sont quatre fois et demi inférieurs à ce qu'ils étaient au début des années 2000. Au regard de l'inflation (1,17% en moyenne en 2019), emprunter serait presque une opération financière rémunératrice...si l'on ne tient pas compte de l'assurance, charge indispensable pour garantir tout prêt immobilier.

La chute des taux a un effet bénéfique sur la solvabilité des emprunteurs modestes. Ils peuvent accéder à la propriété en allongeant la durée d'emprunt tout en restant dans les clous du taux d'endettement (33% au plus). Depuis début 2014, la durée moyenne a gagné 30 mois, atteignant 231 mois soit un peu plus de 19 ans. En juin, 72,3% des prêts à l'accession ont été consentis sur 20 ans et plus, et 42,3% sur 25 ans et plus, ce qui n'avait jamais été observé dans le passé. Autre signe d'un assouplissement des conditions de crédit pour les ménages jeunes et/ou modestes qui n'auraient pu acheter leur logement même aux conditions exceptionnelles actuellement proposées : le taux d'apport personnel recule (-8% pour le premier semestre 2019 sur un an). 

Par rapport à juin 2018 sur un an, le nombre de prêts immobiliers dans l'ancien a grimpé de +7,0% et la production de +11,0%, ce qui témoigne d'une très nette amélioration de l'offre bancaire.

Prix immobiliers en hausse

Conséquence des taux au raz-du-plancher, les prix des logements augmentent. Toujours selon les Notaires de France, les baisses des taux d'intérêts qui étaient déjà à un niveau très bas fin 2018 participent au maintien du volume des ventes...et des prix élevés :

• +4,5% pour les appartements anciens
• +2,6% pour les maisons anciennes (sur un an fin mars).

Un constat bien évidemment contrasté, toutes les villes n'affichant pas la même progression. Trois communes ont vu leurs valeurs bondir de plus de 10% (prix au m2 médian des appartements) : Nantes (+10,2%, 3 010€/m2), Amiens (+11,1%, 2 020€/m2) et Caen (+13%, 2 100€/m2). Les prix régressent en revanche à Reims, Rouen, Nancy ou Poitiers entre -2,4% et -5,5%. Entre ces deux extrêmes, des évolutions variables qui vont de +3,8% (Strasbourg) à +8,8€ (Orléans) et un prix médian du m2 qui oscille entre 910€ (Saint-Étienne) et 4 150€ (Lyon). Paris reste hors normes avec un prix du mètre carré qui frôle les 10 000€, soit une augmentation de 6,4% sur un an.

Dans le neuf, le constat est tout autre. Malgré une demande qui ne faiblit pas, le marché est en panne ; les mises en vente sont en forte baisse (-37% au 1er trimestre sur un an), en raison du recul des permis de construire accordés (la faute aux élections municipales) et d'une production ralentie qui obligent les promoteurs à puiser dans leurs stocks. Le résultat est sans appel. Les prix du neuf s'envolent et affichent actuellement une moyenne de 4 271€/m2, soit +1,8% par rapport à l'an passé, avec là encore d'importantes disparités locales : +6,8% à Rennes, +8,3% à Orléans et jusqu'à +12,6% à Besançon, contre une chute de près de -3% à Nice, Strasbourg, et Tours, voire -4,7% à Caen.

Les investissements locatifs progressent de 32% sur un an

La hausse globale des prix immobiliers n'a pas dissuadé les Français, bien décidés à profiter des taux historiquement bas pour acheter leur résidence principale, mais surtout pour investir. La destination des ventes au premier semestre 2019 est d'ailleurs une surprise. Si l'achat de sa résidence principale reste largement majoritaire (66,6% des transactions, et -6,1% sur un an), 26,5% des ventes sont réalisées dans l'objectif d'un investissement locatif, soit un bond de +31,8% par rapport au premier semestre 2018. Inquiets quant au niveau des retraites et déçus par les rendements des placements financiers, les Français se tournent vers l'investissement locatif, nouvelle valeur refuge. Un engouement qui touche notamment les jeunes actifs, très présents sur le marché locatif. Un acheteur sur cinq a moins de 30 ans et près de la moitié des ventes concernent des acquéreurs de moins de 40 ans. 

La pierre demeure rentable, comparée aux fonds en euros de l'assurance (taux moyen de 2,1% en 2018) et aux livrets réglementés (0,75% pour le Livret A). Selon la Fnaim (Fédération nationale des agences immobilières), le rendement brut moyen est supérieur à 4% dans la plupart des grandes agglomérations, et excède même 6% à Marseille, Rouen, Dijon ou Orléans.