L'immobilier locatif ou l'art d'acheter sans apport

Acheter un bien immobilier sans apport personnel devient monnaie courante. Une étude du Crédit Foncier révèle en effet qu'en 2018 deux tiers des prêts consentis pour un investissement locatif se sont conclus sans mise de départ.

Investir sans apport, la stratégie gagnante

On pense à tort que la présence d'un apport personnel substantiel est un préalable à tout financement immobilier. Pour l'achat de la résidence principale, il est préférable de mettre sur la table au minimum 10% du montant de l'acquisition, ce qui permet de financer tout juste les frais de notaire. L'apport personnel témoigne de l'effort d'épargne de l'emprunteur et s'il est conséquent, il va diminuer la charge de la dette. L'investissement locatif répond à d'autres objectifs. Le but est de s'enrichir sans dépenser d'argent, les loyers permettant de compenser les mensualités de remboursement. Quand bien même l'investisseur aurait une épargne qu'il pourrait donner en apport, il est plus judicieux de la conserver de côté comme filet de sécurité.

Investir dans l'immobilier sans apport est une stratégie qui se justifie en période de taux bas. Avec des taux d'emprunt pouvant descendre à 1,30% sur 20 ans pour les profils premium, les investisseurs en locatif s'endettent à moindre coût, l'apport n'étant plus indispensable pour réduire les mensualités. 

Apport en baisse, montant emprunté en hausse

Dans son étude publiée le 20 septembre dernier, le Crédit Foncier indique qu'au cours du premier semestre 2018, 66% des prêts immobiliers accordés dans le cadre d'un investissement locatif ne présentaient aucun apport personnel. Cette proportion était de 58% en 2010. Les investisseurs tirent au maximum profit des taux historiquement bas en évitant de puiser dans leur épargne. Le profil de l'investisseur locatif est par définition intéressant pour les banques : selon le Crédit Foncier, les ménages qui ont investi dans l'immobilier en 2018 déclarent des revenus annuels de 71 000€. 23% des dossiers de financement comportaient un apport de 10% minimum.

Sur cette période, le montant de l'investissement locatif s'établissait en moyenne à 170 000€. 62% des crédits affichaient un montant supérieur à 150 000€, ils étaient 50% en 2010.

Sans surprise, l'appartement agrège quasiment tous les projets (92%). La surface moyenne atteint 45m2 et les investisseurs privilégient les zones résidentielles haut de gamme, une façon de garantir la valeur de leur patrimoine.