Immobilier : quel recours en cas de vice caché ?

Vous venez d'acquérir à crédit la maison de vos rêves et voilà que vous découvrez des infiltrations d'eau dans la toiture qui n'ont pas été décelées avant la transaction.

Pouvez-vous agir contre le vendeur ?

Vice caché : définition

L'expression "vice caché" désigne un défaut, affectant un bien immobilier, qui a été découvert après l'achat du logement. Certains désordres sont difficilement décelables lors des visites préalables à l'achat et n'apparaissent qu'après la prise de possession des lieux du fait d'une occupation effective. Si l'acquéreur avait eu connaissance d'un vice lors des visites, il aurait pu demander une remise sur le prix ou annuler la transaction.

L'article 1641 du code civil fonde la garantie des vices cachés : "Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus". Il ne s'agit pas un simple défaut d'agrément, le vice caché doit diminuer fortement l'usage du bien voire le rendre inutilisable. D'autres critères sont requis pour qualifier un vice caché et faire jouer la garantie :

• le vice doit être antérieur à la vente
• l'acheteur n'en a pas eu connaissance au moment de la vente
• le vice ne doit pas être apparent.

En effet, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents, un défaut apparent est réputé accepté par l'acheteur. La garantie des vices cachés est due même si le vendeur est de bonne foi.

Apporter la preuve du vice caché

Pour autant, la mise en jeu de la garantie des vices cachés n'est pas si évidente. Quand vous achetez un bien ancien, vous ne bénéficiez d'aucune garantie sur l'état du logement, mais vous pouvez vous appuyer sur les diagnostics immobiliers que le vendeur a obligation de fournir. Pour invoquer la garantie des vices cachés, vous devez prouver que le vice existait avant la vente, que vous n'avez pu le déceler car il n'était pas apparent ou qu'il avait été dissimulé. On peut légitimement affirmer qu'un défaut sera considéré comme caché dès lors que sa découverte nécessite une expertise ou un démontage.

Vous disposez d'un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour entamer une action. Envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur. Sans réponse de sa part, saisissez le tribunal de grande instance dont dépend la commune où se trouve votre logement. Vous devez être assisté d'un avocat. Si la présence d'un vice caché est reconnue, 3 options s'offrent à vous :

1. demander réparation des dommages
2. demander une diminution du prix de vente après expertise
3. annuler la vente et obtenir le remboursement du prix et des frais occasionnés.

Le vendeur ne s'en tirerait-il pas à bon compte ? La qualité du vendeur est déterminante pour demander une indemnisation. La mauvaise foi est en effet présumée en présence d'un vendeur professionnel ; la présence de vices cachés, même si le vendeur en ignorait l'existence, est suffisante pour obtenir des dommages et intérêts.

Clause d'exonération de la garantie des vices cachés

Dans le cas où le vendeur est non professionnel, il peut insérer dans l'acte de vente une clause d'exclusion de garantie des vices cachés, qui signifie que l'acheteur accepte le bien en l'état et renonce à tout recours ultérieur. L'existence de cette clause n'exonère pas pour autant le vendeur de toute responsabilité. Il ne pourra s'abriter derrière cette clause si sa mauvaise foi est prouvée, c'est-à-dire qu'il avait connaissance de la présence d'un vice avant la vente. La charge de la preuve revient toujours à l'acheteur. Le recours à une expertise ou à un avocat expert en droit immobilier s'avère indispensable pour démontrer le dol.