Immobilier : le viager, cette transaction mal aimée des Français

Le viager souffre d'une image immorale liée à la spéculation de l'acheteur sur la mort du vendeur. Ce type de transaction est rare, la vente en viager présente pourtant certains avantages pour les deux parties, le crédirentier et le débirentier.

Le viager, une pratique immorale ?

Ecornée, l'image de la vente en viager ? La seule évocation de ce mot convoque dans nos souvenirs "Le viager", ce film de Pierre Tchernia de 1972 où l'immarcescible Serrault terrasse l'infortuné Galabru et ses bénéficiaires successifs, fiction rattrapée par la réalité deux décennies plus tard avec la mort du notaire Raffray, qui avait eu la mauvaise idée de parier sur Jeanne Calment, doyenne de l'humanité décédée à 122 ans. L'inconscient collectif retient le caractère immoral d'investir dans la pierre en espérant la mort imminente du vendeur. Dans un sondage YouGov réalisé début octobre pour le réseau d'agences immobilières Guy Hoquet, 23% des sondés jugent cette pratique moralement discutable, surtout les jeunes. Les seniors sont moins scrupuleux, et pour cause : le viager permet de profiter de revenus complémentaires à un moment de sa vie où la pension de retraite suffit rarement pour s'assurer des beaux jours.

Les atouts du viager

Au-delà des ces considérations morales, le viager est une solution avantageuse pour les seniors qui souhaitent profiter pleinement de leur retraite grâce à des rentrées d'argent tout en se maintenant à leur domicile. Le viager est une option à envisager pour pallier la baisse du niveau des revenus au moment du passage à la retraite, tout autant qu'assurer le financement d'une situation de dépendance.

Pour le débirentier ou l'acheteur, le viager occupé permet d'obtenir une décote d'environ 30% du prix réel du logement. C'est un moyen d'acquérir un bien convoité sans disposer des fonds nécessaires. Le crédirentier a lui l'obligation de supporter les charges d'entretien et la taxe d'habitation.

La vente en viager est un acte notarié. Les deux parties s'entendent sur le montant du bouquet et de la rente, le contrat prévoyant le plus souvent une clause d'indexation qui permet la révision automatique de la rente. A défaut la loi prévoit une révision annuelle de la rente viagère.

Les chiffres du viager

Le marché du viager ne représente qu'entre 8 000 et 9 000 ventes par an, bien marginal comparé aux quelque 900 000 transactions dans l'ancien. Dans leur dernière note de conjoncture, les notaires de France présentent les chiffres clefs du viager en France :

• 79 ans : âge moyen des crédirentiers
• 48 ans : âge moyen des débirentiers
• 71% des biens vendus en viager occupés
• 78% des ventes en viager ne portent que sur un seul crédirentier
• 31% : part moyenne du bouquet dans le prix d'achat.

Entre 2000 et 2006, le nombre moyen annuel des ventes en viager était de 3 000, les Alpes-Maritimes et Paris étant les deux marchés les plus actifs. 70% des retraités propriétaires de leur logement, espérance de vie qui s'allonge, retraites insuffisantes, à l'avenir, de plus en plus de seniors vont songer au viager pour améliorer leur quotidien.