Prélèvement de l'impôt à la source : quel impact sur le crédit immobilier ?

Les professionnels du crédit immobilier, courtiers en tête, s'interrogent sur l'incidence qu'aura le prélèvement de l'impôt à la source sur la demande de crédit immobilier.

Cela va-t-il modifier le regard des banques sur la capacité d'emprunt de leurs clients ? 

Calcul du taux d'endettement en 2019

Le prélèvement à la source ne modifie en rien les règles de calcul de l'impôt sur le revenu. L'impôt net payé reste le même en fin d'année. Le changement concerne le mode de prélèvement : dès janvier 2019, le salaire mensuel sera perçu net d'impôt sur le revenu. Une donnée qui modifie l'évaluation de la capacité d'emprunt lors d'une demande de crédit immobilier.

Avant de se lancer dans un projet immobilier, il faut connaître sa capacité d'emprunt ou capacité d'endettement pour évaluer son budget. Cette notion s'appuie sur deux indicateurs : le taux d'endettement et le reste à vivre. Le taux d'endettement s'obtient en déduisant les charges récurrentes (mensualités de remboursement des crédits en cours, pensions alimentaires) des différentes sources de revenus réguliers (salaires et traitements assimilés, pensions de retraite,...). Il doit théoriquement être inférieur ou égal à 33%, c'est-à-dire que toutes les mensualités de crédit ne doivent pas représenter plus d'un tiers des revenus du ménage emprunteur. Le reste à vivre correspond à la somme dont le foyer dispose une fois acquitté l'ensemble des charges : cette somme doit lui permettre de vivre décemment tout en assumant les dépenses courantes incompressibles (alimentation, factures diverses, assurances, transport, téléphonie,...).

Certaines banques prennent en compte les impôts supportés par le ménage emprunteur dans le calcul du taux d'endettement. Le pouvoir d'achat immobilier varie effectivement selon que le calcul de la capacité d'endettement se fait sur le salaire net avant ou après impôt. A compter de janvier 2019, le calcul se fera-t-il nécessairement sur le salaire net d'impôt ?

Effet psychologique du prélèvement à la source 

Il faudra attendre l'année prochaine pour savoir quelle voie prendront les établissements bancaires. Le calcul du taux d'endettement maximum sur le salaire après impôt entraîne une diminution du pouvoir d'achat immobilier et donc de la capacité d'emprunt. Il ne faut pas minimiser l'impact psychologique du prélèvement à la source, même si les Français ont en grande majorité choisi de mensualiser leurs impôts. En fin de mois, le salaire disponible sera inférieur. Le courtier Vousfinancer.com craint les effets néfastes du prélèvement à la source sur la demande de crédit. Le début de l'année 2019 risque de subir un attentisme réel.

Un arrêté publié le 12 mai dernier au Journal Officiel modifie la rédaction de la fiche de paie. Le gouvernement entend éviter un choc psychologique et une confusion provoqués par la nouvelle politique fiscale (prélèvement à la source, augmentation de la CSG et baisse des cotisations salariales). Le bulletin de salaire devra d'abord mentionner en caractères gras le "net à payer avant l'impôt sur le revenu", en clair le net à payer qui figure aujourd'hui sur la fiche. Plus bas, sera indiqué le "net à payer après l'impôt", ce qui correspondra au montant crédité sur le compte du salarié.