Comment puis-je intégrer les travaux dans mon crédit immobilier ?

L'achat d'un bien immobilier ancien entraîne généralement des travaux pour rénover le logement, l'équiper pour faire des économies d'énergie, ou simplement pour le mettre à son goût. Si vous n'avez pas de budget supplémentaire pour les financer, ils peuvent être inclus dans votre demande de financement. Quelles sont les solutions proposées par les banques ?

Le prêt immobilier avec travaux

Souscrit en dehors du financement principal, le prêt travaux est apparenté au crédit à la consommation et assujetti aux taux d'intérêt plus élevés pour cette catégorie de prêt. Depuis le 1er juillet 2016, la limite de 75 000€ du crédit à la consommation pour travaux n'existe plus s'il ne fait pas l'objet d'une garantie hypothécaire ou de cautionnement. Dans le cas contraire, il est régi par le crédit immobilier quel que soit son montant.

L'avantage d'inclure les travaux dans votre crédit immobilier est de bénéficier des taux bas et des durées longues de ce type de financement. A l'inverse, demander un prêt travaux après l'achat du bien peut vous faire courir le risque d'un refus pour dépassement du taux d'endettement. Il est donc primordial de faire chiffrer les travaux avant d'acheter et de demander un financement global aux conditions du crédit immobilier. L'instruction du dossier de demande de crédit se fait sur la base des devis relatifs aux travaux de rénovation.

2 formules de financement

Les banques proposent 2 formules de financement de prêt immobilier avec travaux :

• deux lignes de crédit, la première pour le bien, la seconde pour les travaux : la banque verse les fonds destinés aux travaux au fur et à mesure de l'appel de fonds des entreprises ou sur présentation de factures, et applique des intérêts intercalaires ;
• un différé total des mensualités jusqu'à la fin des travaux : le prêt commence à être remboursé à la remise des travaux, les intérêts intercalaires étant ajoutés aux mensualités à ce moment-là.

Dans le premier cas de figure, vous devrez supporter le montant de votre loyer et les mensualités du prêt, tout en respectant le seuil d'endettement de 33%. Les travaux réalisés par vous-même ne sont finançables par le prêt que sur la partie matériaux et sur présentation de factures.

Le PTZ dans l'ancien

Le prêt à taux zéro dans l'ancien est octroyé sous réserve d'effectuer des travaux d'un montant au moins équivalent à 25% de l'opération. Ce dispositif est uniquement accessible aux primo-accédants pour un bien situé en zone B2 ou C. Le PTZ ne peut couvrir l'ensemble du financement, il doit être complété d'un crédit classique. Son montant dépend des revenus, du nombre d'occupants du logement et de la zone géographique. Il vous faudra fournir à la banque une attestation sur l’honneur et les devis correspondant à l’ensemble des travaux envisagés, lesquels devront être effectués après l’octroi du prêt et dans un délai maximum de trois ans.

Les prêts aidés pour financer vos travaux

L'Anah (Agence nationale de l'habitat) accorde des subventions pour des travaux lourds de réhabilitation aux revenus modestes et très modestes. Cette aide d'un montant pouvant aller jusqu'à 50 000€ est conditionnée à l'engagement à occuper le logement rénové au titre de résidence principale pendant une durée de 6 ans. Vous pouvez par ailleurs prétendre à ces trois aides publiques réservées uniquement aux travaux d'économie d'énergie :

• les primes exceptionnelles pour les ménages modestes (1 350€ ou 3 000€ selon conditions de ressources) ;
• le prêt de la Caf : un coup de pouce de la Caf limité à 1 067,14€ au taux de 1% (sans conditions de ressources) ;
• l'éco-prêt à taux zéro : un financement jusqu'à 30 000€ sans intérêt (sans conditions de ressources) remboursé sur 15 ans maximum.