Immobilier : qu'est-ce que le démembrement temporaire de propriété ?

Un bien immobilier a la particularité de pouvoir se démembrer, c'est-à-dire se scinder en deux : l'usufruit et la nue-propriété. Dispositif encore méconnu, le démembrement temporaire est une stratégie d'investissement qui permet d'accroître son patrimoine immobilier sans pression fiscale additionnelle. 

Propriété = usufruit + nue-propriété

L'achat d'un bien immobilier peut être réalisé sous plusieurs formes : en direct, via une SCI (Société Civile Immobilière), une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou en démembrement. Ce dernier mécanisme s'avère une alternative pertinente pour certains investisseurs. Avant de l'aborder, attardons-nous sur la définition même de propriété. D'un point de vue juridique, la propriété est la combinaison de 2 éléments distincts :

1. l'usufruit : terme qui réunit 2 concepts, usus et fructus, respectivement usage et fruit en latin, en clair, habiter ou percevoir des revenus locatifs ;
2. la nue-propriété : posséder un bien dont on n'a pas la jouissance (usufruit).

La nue-propriété offre au titulaire, le nu-propriétaire, le droit de disposer du bien immobilier (vendre, donner ou léguer) sans avoir la possibilité d'en jouir ou d'en user, deux facultés réservées à l'usufruitier. L'acquisition d'un bien immobilier peut se faire en démembrant le droit de propriété de manière temporaire. Ce dispositif s'adresse tout particulièrement à des investisseurs lourdement imposés qui ne recherchent pas de revenus additionnels dans l'immédiat.

Acquérir la nue-propriété

Pour se constituer un patrimoine immobilier sans alourdir sa fiscalité, un investisseur choisira l'option du démembrement temporaire en achetant uniquement la nue-propriété d'un bien immobilier. Le premier avantage de ce schéma est le prix d'achat : la décote oscille entre 25% et 45% par rapport à l'acquisition en pleine propriété. L'opération peut évidemment se financer à crédit comme tout achat immobilier. En période de taux bas, l'investisseur est doublement gagnant : il est aisé d'emprunter aujourd'hui autour de 0,70% sur 15 ans (hors assurance) ; en tenant compte de l'inflation (1,10% en septembre sur un an), s'endetter ne coûte rien.

Le plus souvent un investisseur institutionnel ou bailleur social fera l'acquisition de l'usufruit (valeur restante du bien, autour de 40%). Il lui incombe de gérer, louer et entretenir le logement et de s'acquitter de la taxe foncière durant une durée limitée (5, 10, 15 ans, ou plus). Au terme de ce délai, le nu-propriétaire récupère l'intégralité de la propriété (nue-propriété + usufruit) sans surcoût fiscal ni avoir à payer de droits de mutation.

Avantages fiscaux du démembrement temporaire

Si l'acquisition est financée par un crédit immobilier, les intérêts sont déductibles des autres revenus fonciers du nu-propriétaire dès lors que l'usufruitier est un bailleur social. Ces intérêts ne peuvent toutefois produire de déficit foncier imputable sur le revenu global. Le gain fiscal est double pour le nu-propriétaire :

• le montant de l'impôt sur le revenu est stable du fait de l'absence de revenus locatifs sur le bien détenu en nue-propriété ;
• les parts en nue-propriété sortent de la base taxable de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Le démembrement temporaire peut se faire via l'achat de parts de SCPI. Sur la centaine de SCPI existantes, une quarantaine peuvent être souscrites de cette manière. Il est en revanche impossible de financer un achat de nue-propriété de parts de SCPI à crédit.