Immobilier : les protections pour ne pas vendre à perte en cas d'aléa de la vie

Vous venez d'acheter la maison de vos rêves. Avez-vous anticipé certains évènements qui vous obligeraient à vendre rapidement votre habitation ? Chômage, décès du conjoint co-emprunteur, séparation,...les aléas de la vie intervenant en cours de remboursement d'un crédit peuvent entraîner une vente à perte. Comment se prémunir ?

Décès

Lors de votre demande de financement, la banque aura exigé la souscription à une assurance emprunteur. Élément incontournable de tout crédit immobilier, cette couverture garantit au prêteur la bonne fin du remboursement en cas de défaillance de votre part : décès, invalidité, incapacité pour arrêt de travail (maladie ou accident). Les mensualités du prêt sont prises en charge de manière totale (décès ou perte totale et irréversible d'autonomie) ou partielle (arrêt de travail). Avant tout, ces garanties socle vous protègent vous, votre conjoint et vos héritiers en cas de survenance des risques. Le décès d'un des conjoints ne signifie pas pour autant que le second sera libre de ses engagements vis-à-vis de la banque, et que le prêt sera soldé.

Si vous avez emprunté à deux, des quotités s'appliquent sur chaque tête en fonction du profil de chacun. Le choix de cette répartition d'assurance est cruciale, car, en cas de décès d'un des deux, la part que l'autre devra rembourser devra être la plus faible possible pour éviter d'éventuelles difficultés financières. Avec la couverture 50-50, le conjoint survivant s'acquittera de la moitié du capital restant dû (plus les intérêts d'emprunt). À 100% sur chaque tête, la protection est maximale ; au décès d'un des deux, l'autre n'a plus rien à rembourser. Tout l'enjeu consiste à arbitrer au mieux pour garantir une protection optimale à chaque co-emprunteur.

Perte d'emploi

Une autre garantie peut être ajoutée aux garanties de base de l'assurance emprunteur : la garantie perte d'emploi que vous pouvez souscrire sous certaines conditions drastiques (emploi en CDI, ancienneté et chômage involontaire). Le problème est sa cherté, entre 0,10 et 0,60% du capital emprunté, ce qui peut doubler le coût de l'assurance. Sans compter le délai de carence, c'est-à-dire le temps entre la souscription et la mise en jeu de la garantie : il s'étend entre 6 et 12 mois selon les conditions du contrat et de l'assureur. Vient ensuite se greffer le délai de franchise, temps qui va repousser la prise en charge de 3 à 9 mois à compter de la date du licenciement ou de l'indemnisation par Pôle Emploi. Autre contrainte : les mensualités ne sont jamais couvertes en totalité, le plus souvent les échéances sont prises en charge à hauteur de 30% à 80%, et assorties d'un plafonnement. La durée maximale de remboursement est par ailleurs limitée à 36 voire 48 mois sur la durée totale du crédit, et à 18 mois par période d'inactivité. Il s'agit là encore d'un arbitrage à trouver pour évaluer la pertinence d'une telle garantie.

Divorce

Amour ne rime pas avec toujours. Le projet immobilier commun devient vite source de conflit quand on divorce. Il va falloir procéder à la liquidation de la communauté, qui se fait obligatoirement devant notaire, même en cas de divorce par consentement mutuel. Vous avez trois choix :

1. la revente et le partage de la vente entre époux ,
2. l'attribution du logement familial à l'un des deux ; celui-ci rachète à l'autre les parts de son ex-conjoint (rachat de soulte) ;
3. le régime de l'indivision, c'est-à-dire que les deux époux restent propriétaires du logement.

Lors qu'un des deux n'est pas en mesure de racheter la part de l'autre, le bien est alors vendu, afin de procéder au partage du patrimoine transformé en liquidités. Les époux devront alors s'acquitter du droit de partage à l'administration fiscale, à hauteur de 2,5% sur l'actif net à partager, à savoir le prix net vendeur déduit du solde de l'emprunt ayant servi à financer le logement, additionné de la taxe sur l'éventuelle plus-value de la vente. En règle générale, la plus-value réalisée lors de la vente d'une résidence principale n'est pas imposable si l'immeuble vendu (maison ou appartement) constitue la résidence habituelle et principale du propriétaire au moment de la vente. En cas de divorce, cette condition n'est pas toujours remplie, car un des conjoints a été contraint de quitter le domicile. Le fisc accorde néanmoins l'exonération de la plus-value si la vente du logement, motivée par la rupture, intervient dans un délai maximal de 12 mois après celle-ci. 

Qu'en est-il si le bien immobilier a été financé par un seul des époux ? Dans un régime dit de communauté légale ou réduite aux acquêts (80% des unions maritales), le logement intègre obligatoirement la communauté et devra donc être partagé à parts égales. Pour que le logement acquis reste un bien propre, il faut penser à demander au notaire d'insérer dans l'acte d'achat une clause dite d'emploi ou de remploi qui apporte la preuve de l'origine des fonds.