Mettre un bien en location

Vous possédez un bien immobilier que vous souhaitez louer pour bénéficier de revenus locatifs. Voici les étapes clef pour réussir cette mise en location.

1 - Définition du type de location

Logement meublé ou non meublé, location de courte ou de longue durée, il est essentiel avant de proposer votre bien à la location d'en définir les contours. Une location meublée nécessite un investissement pour respecter la législation : certains meubles et équipements sont obligatoires, ceux qui sont indispensables à la vie au quotidien ; la loi Alur de juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé (décret N°2015-981). Ce mobilier fait l'objet d'un inventaire précis au moment de l'état des lieux. Vous pouvez doter le logement d'éléments de confort supplémentaires pour le rendre plus attractif et augmenter son standing. Les étudiants et les actifs célibataires sont généralement la cible pour ce type de logement. Si votre logement est implanté dans une zone touristique ou d'affaires, la location saisonnière est une option à envisager : vous louerez plus cher que sur le long terme et surtout vous êtes sûr d'être payé à temps.

Attention : les communes imposent l’obtention préalable d’une autorisation de la mairie pour louer une résidence secondaire (Art. L631-7 du Code de la construction et de l’habitation). 

Le régime fiscal fait bien entendu partie de la stratégie de mise en location. Il est différent selon que le logement est meublé ou loué vide. 

• Location meublée : les revenus sont déclarés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
• Location vide : les revenus sont déclarés comme des revenus fonciers.

Le montant des loyers et des charges encaissées va déterminer le mode de calcul de l'imposition.

Pour pouvoir être loué, le logement doit répondre aux normes de décence (critères de surface et de confort minimum) selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

2 - Estimation du loyer

La fixation du loyer est libre, mais la recherche du loyer juste est un exercice difficile. En zone tendue, on est tenté de fixer un loyer haut, une idée peu judicieuse car elle présente des risques d'impayés, de turn-over important et de vacance locative fréquente. Faites le tour des agences immobilières pour avoir une vision du marché locatif et comparez les offres aux caractéristiques similaires (performance énergétique, ascenseur, meublé ou vide, présence d'un gardien,...). Consultez également l'observatoire des loyers de votre région pour connaître les prix mensuels au mètre carré du parc privé (www.observatoires-des-loyers.org).

Deux paramètres doivent être pris en compte :

1. la surface habitable (loi Boutin) : ne comprend pas les terrasses, balcons, vérandas, parking, cave, garage, sous-sol, grenier, combles non aménagés, autres dépendances ;
2. la surface privative (loi Carrez) : se calcule uniquement en copropriété ; ne comprend pas les terrasses, balcons, cave, parking, et garage.

Pour ces deux calculs, il n'est pas tenu compte des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80m. Il est préférable de faire appel à un professionnel pour réaliser le mesurage, car une erreur engage votre responsabilité.

Attention : adoptée le 16 octobre dernier, la loi Elan rétablit l'encadrement des loyers, une mesure annulée par la justice administrative à Paris et à Lille en 2017. Certaines villes ont l'autorisation de plafonner les loyers. Le texte stipule que tout nouveau bail signé ne doit pas dépasser un loyer plafond de 20% supérieur au tarif médian du secteur, sauf caractéristiques exceptionnelles du logement. A ce jour, seules Paris, Lille et Grenoble ont affiché leur volonté de mettre en place ce dispositif.

3 - Diagnostics obligatoires 

Que le logement mis en location soit vide ou meublé, la réglementation vous impose d'annexer au bail le Dossier de Diagnostics Techniques Immobiliers (DDT), un document qui vise à informer le futur locataire sur certains aspects du logement. Celui-ci comprend 6 diagnostics :

• le diagnostic de performance énergétique : validité 10 ans
• le constat de risque d'exposition au plomb (pour les logements construits avant le 1er janvier 1949) : validité 6 ans ou définitive si absence constatée
• l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou de produits contenant de l'amiante : validité acquise si absente constatée
• l'état de l'installation intérieure de gaz (installation réalisée depuis plus de 15 ans) : validité 6 ans
• l'état de l'installation intérieure d'électricité (installation réalisée depuis plus de 15 ans) : validité 6 ans
• l'état des risques et pollutions (aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués) : uniquement pour les logements situés dans une zone concernée, validité 6 mois.

4 - Publication de l'annonce

Location entre particuliers, agences immobilières physiques, plateformes en ligne, il est temps de choisir le support commercial qui offrira la meilleure visibilité à votre logement. Les deux sites LeBonCoin et PAP génèrent à elles seules 90% du trafic web des mises en location entre particuliers. La diffusion d'annonces sur les plateformes comme SeLoger, Logic-Immo et Bien'ici est réservée uniquement aux professionnels (agents immobiliers, notaires, avocats avec mandat de gestion immobilière).

Premier contact avec des locataires potentiels, votre annonce doit être concise (5 à 6 lignes max.), précise et honnête. En quelques mots elle doit donner les informations essentielles sur le bien, tout en insistant sur les points forts (situation, terrasse ou balcon, parking, ascenseur, isolation, rénovation, jardin, sans vis-à-vis,...). Soulignez une indication valorisante directement dans le tire de l'annonce : appartement T2 avec terrasse, maison familiale avec grand jardin par exemple. Sans oublier des photos de qualité pour attirer l'oeil : lumineuses, prises légèrement en hauteur et avec un grand angle pour les petites pièces. Depuis janvier 2011, l'étiquette énergie du logement doit apparaître dans l'annonce. Indiquez également le mode de visite, individuelle ou groupée, cette dernière pratique étant peu appréciée des candidats.

Les annonces immobilières en agences doivent comporter des informations obligatoires conformément à la loi Alur, notamment le montant des charges et les honoraires d'agence à la charge du locataire.

Attention : votre annonce ne doit contenir aucune mention qui laisse penser que vous refuserez un candidat en raison d'un critère qualifié de discriminatoire par la loi (article 225-1 du Code Pénal). Sont par ailleurs interdites certaines mentions comme "pas de couple avec enfants", "parent seul non souhaité" ou "caution avec domiciliation bancaire en France".

5 - Choix du locataire

Comment dégoter le locataire idéal, solvable et sérieux, qui paiera à temps et respectera le logement ? Un bon feeling lors de la visite et un dossier locatif solide sont deux préalables pour instaurer une relation de confiance. Depuis la loi Alur (décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015), la liste des justifications exigibles par le propriétaire est fixée et limitative :

• une seule pièce d'identité en cours de validité
• une seule pièce justificative de domicile
• un ou plusieurs documents attestant d'une activité professionnelle (contrat de travail, extrait K du registre du commerce, certificat d'identification de l'Insee, carte étudiant ou certificat de scolarité)
• un ou plusieurs documents attestant des ressources (avis d'imposition, trois derniers bulletins de salaire, deux derniers bilans, avis d'attribution de bourse,...).

Vous devrez tenir compte des allocations dont bénéficient le candidat (allocations familiales, allocation logement, pension alimentaire).

Vous avez le droit de demander des justificatifs à la personne qui se portera caution (justificatif d'identité, de domicile, activité professionnelle, ressources).

La loi interdit toute discrimination liée à la race, la religion, les opinions politiques, les mœurs ou le sexe du candidat. Un propriétaire refusant un logement pour une de ces raisons est passible de 3 ans de prison et 45 000 € d'amende.

Envisagez l'assurance loyers impayés qui vous couvrira en cas de dégradations et de loyers impayés. Son coût est en moyenne de 3% du montant des loyers.

6 - Organisation des visites

La visite est le moment crucial, celui de la découverte, le locataire potentiel pour vous et le logement pour lui. Pour ne pas perdre de temps, faites une pré-sélection des candidats en vérifiant leur solvabilité. Le calendrier des visites dépendra de l'occupation éventuelle du logement : si le logement est déjà occupé, vous devrez définir des plages horaires de visite avec le locataire actuel. 

La visite virtuelle est un service récent que proposent certains professionnels. Grâce à cette technique immersive qui révolutionne l'immobilier, le réseau Laforêt comme d'autres agences permettent aux futurs locataires d'éviter les déplacements inutiles. Cet outil va permettre de confirmer ou infirmer l'intérêt du client pour le bien concerné.

7 - Signature du bail

Si vous faites appel à une agence immobilière, le bail et l'état des lieux relèvent de ses prérogatives. Pour une location de particulier à particulier, vous trouverez sur le net un modèle de contrat de bail type (confrome loi Alur) à télécharger gratuitement. Même chose pour l'état des lieux (EDL) : utilisez un modèle type conforme à la loi, en privilégiant un modèle électronique qui facilitera la comparaison de l'EDL d'entrée et de l'EDL de sortie. Il est parfois difficile de définir l'état d'un mur ou d'un sol, prenez des photos que vous enverrez au locataire. Vous pouvez mandater un agent immobilier pour réaliser l'EDL : les frais facturés au locataire ne pourront dépasser ceux que vous facture l'agent, dans la limite de 3€/m2. En l'absence d'EDL, vous devrez prouver que vous avez livré un logement en bon état. Relevez les compteurs de gaz, d'eau et d'électricité. Notez en détail les clefs remises au locataire, n'hésitez pas à prendre une photo du trousseau. Pour les locations en copropriétés, vous devez annexer au contrat de bail le règlement de copropriété. Ces informations peuvent être communiquées en format numérique. Il vous reste à souhaiter la bienvenue à votre nouveau locataire.