Crédit immobilier : nouvelle réglementation en cas de TAEG erroné

Une récente ordonnance vient modifier les règles en cas d'absence ou d'erreur sur le calcul du TAEG. Désormais la sanction est proportionnelle au préjudice subi par l'emprunteur et ne donne pas lieu à la substitution systématique du taux conventionnel par le taux légal. Le projet de plafonnement de l'indemnisation prévu dans un premier temps n'a finalement pas été retenu.

Des contentieux à la pelle

40% des TAEG seraient faux ! D'aucuns estiment même que la moitié des crédits immobiliers comportent un taux erroné. Le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global, obligatoirement précisé sur l'offre de prêt immobilier, fait l'objet d'une large jurisprudence, alimentée par quantité de litiges qui opposent banques et emprunteurs. Depuis 2013, certains avocats, mais aussi de pseudo experts opportunistes, se sont engouffrés dans la brèche, encourageant les emprunteurs à faire expertiser leur crédit. À la clef, il est vrai, de vraies économies. En cas d'erreur avérée, la sanction est sévère pour la banque : l'emprunteur peut réclamer la nullité des intérêts versés et la substitution du taux conventionnel par le taux légal sur le capital restant dû (0,87%). Face à la recrudescence des contentieux et pour mettre un terme à un business parfois opaque, le gouvernement avait dans ses tiroirs depuis mars dernier un projet d'ordonnance visant à limiter les effets d'aubaine. 

Le texte prévoyait alors un plafonnement des indemnités à 30% du coût total du crédit. L'ordonnance* publiée au JO le 18 juillet dernier ne le mentionne pas : "En cas de défaut de mention ou de mention erronée du taux annuel effectif global déterminé conformément aux articles L. 314-1 à L. 314-4, le prêteur peut être déchu du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment du préjudice pour l'emprunteur." Il appartient donc au juge de décider de la sanction au regard du préjudice réel subi par l'emprunteur.

Une erreur de calcul minime ou même une erreur qui serait en faveur de l'emprunteur ne peut plus entraîner la déchéance des intérêts. Un couple d'emprunteurs qui poursuivait la banque pour avoir calculé le taux sur l'année lombarde (360 au lieu de 365 jours) vient d'en faire l'expérience. Début juillet 2019, la Cour de cassation a rejeté l'application de la clause stipulant l'annulation de l'intérêt conventionnel au motif que le calcul selon la méthode lombarde n'avait pas eu d'effet sur le montant des intérêts* versés par les emprunteurs.

TAEG, de quoi es-tu le nom ?

Le TAEG est l'indicateur qui figure dans l'offre de prêt, également dans tous les documents d'information précontractuelle remis à l'emprunteur dont la Fise (Fiche d'information standardisée européenne obligatoire depuis le 1er octobre 2016). Ce taux permet de comparer objectivement les propositions de financement des banques et de faire jouer la concurrence, il est donc essentiel qu'il soit juste. La multiplication des litiges ces dernières années témoigne de la difficulté de son calcul. Le TAEG ne se limite pas en effet au taux conventionnel ou taux nominal qui représente le coût des intérêts d'emprunt. Il doit intégrer tous les autres frais annexes, directs ou indirects, qui conditionnent l'obtention du crédit :

• frais de dossier
• commission d'intermédiaire (courtier en crédit)
• frais d'ouverture et de tenue de compte
• garantie (hypothèque, privilège du porteurs de deniers, caution)
• frais d'expertise du bien
• assurance emprunteur.

Pour rappel, le TAEG ne doit pas excéder le taux de l'usure, c'est-à-dire le taux maximum que les banques sont autorisées d'appliquer. L'entrée en vigueur de cette ordonnance met un terme aux contestations intempestives du TAEG : il n'est plus possible d'obtenir le remboursement intégral des intérêts, ni l'application systématique du taux légal. En revanche, la protection de l'emprunteur est préservée avec l'absence de plafonnement de l'indemnisation.

*Ordonnance n° 2019-740 du 17 juillet 2019 relative aux sanctions civiles applicables en cas de défaut ou d'erreur du taux effectif global

*Cass. 1e civ. 4-7-2019 n°17-27.621