Prêts bonifiés : comment ça marche ?

Pour aider certains ménages à financer l'acquisition de leur logement, l'État leur permet d'accéder aux prêts bonifiés, des aides plus que substantielles qui viennent en complément du crédit principal. Leur liste est longue. En voici quelques uns, à commencer par le PTZ, sans doute le plus connu des prêts bonifiés.

Qu'est-ce qu'un prêt bonifié ?

Un prêt bonifié est un crédit complémentaire, subventionné par l'État, par une collectivité locale ou par une société (EDF, Engie par exemple). Il est accessible à certaines catégories de population (fonctionnaires ou primo-accédants par exemple) ou à des opérations spécifiques (achat de la résidence principale, rénovation du logement, création ou reprise d'entreprise). Avec la mise en place des prêts bonifiés, l'État souhaite favoriser certains emprunteurs et certains projets en prenant à sa charge une partie des intérêts, d'où le principe de bonification. 

Assorti de conditions avantageuses, le prêt bonifié vient toujours, sauf une exception, en appoint du prêt principal, sans pouvoir le remplacer ; il est, de ce fait, plafonné.

Il existe pléthore de prêts bonifiés, on serait bien en peine d'en faire une liste exhaustive que personne n'a pour l'heure jugé bon de dresser. Pour savoir si vous êtes éligible à un ou plusieurs prêts bonifiés, raisonnez par domaine (achat immobilier, travaux de rénovation, adaptation du logement, assainissement, énergie renouvelable), interrogez votre entreprise, votre commune, le conseil général, votre caisse de retraite, l'Anah (Agence nationale de l'habitat) ou encore un courtier en crédit et votre conseiller bancaire.

Parmi les prêts bonifiés les plus distribués, en voici 3.

Le Prêt à Taux Zéro ou PTZ

Qui ne connaît pas le PTZ, en place depuis 1995, et sujet de maintes versions ?! Le principe de base est immuable : ce prêt bancaire sans intérêt est attribué aux primo-accédants pour l'achat de leur résidence principale. Il est distribué par les banques ayant signé une convention avec l'État, qui leur accorde en échange un crédit d'impôt égal au montant des intérêts non perçus. Devenu PTZ+ en 2011, ce prêt est on ne peut plus bonifié, puisque gratuit et sans frais de dossier ! Il permet de financer jusqu'à 40% du coût total de l'acquisition (achat ou construction, honoraires de négociation inclus, hors frais de notaire), son montant étant plafonné et calculé en fonction de plusieurs paramètres :

• la zone géographique où se situe le logement ;
• le niveau des revenus de l'emprunteur ;
• le nombre de personnes occupant le logement ;
• le caractère neuf ou ancien du bien, ou logement issu du parc social.

En 2019, seules les zones B2 et C sont éligibles au PTZ dans l'ancien.

Le prêt Action Logement

Autrefois nommé prêt patronal 1% Logement, le prêt Action Logement est proposé au salarié ou pré-retraité de certaines entreprises du secteur privé (non agricole employant au moins 10 salariés) pour l'achat d'une résidence principale dans le neuf (acquisition ou construction y compris l'achat du terrain), dans l'ancien sans travaux (minimum DPE D), ou pour l'agrandissement du logement existant. Accordé sous conditions de ressources, ce prêt complémentaire au crédit principal est assorti d'un taux préférentiel de 1% et peut financer jusqu'à 30% du coût total de l'opération, sans dépasser le plafond selon la zone géographique (entre 7 000€ et 25 000€). Il est cumulable avec d'autres prêts aidés (PTZ, PEL, CEL, PAS).

Le Prêt Accession sociale ou PAS

Destiné aux personnes qui achètent/construisent leur résidence principale (neuf ou existant sans conditions d'ancienneté ni de travaux) ou qui réalisent des travaux dans le logement qu'elles habitent, le PAS est accordé sous conditions de ressources pour une durée comprise entre 5 et 30 ans. Les plafonds varient en fonction de la localisation du logement et du nombre de personnes l'occupant. À la différence des autres prêts bonifiés, le PAS peut financer la totalité du coût du projet (hors frais de notaire et d'hypothèque). Le taux peut être fixe ou révisable, et ne peut dépasser un taux maximum fixé réglementairement. Actuellement, le taux annuel effectif global de référence sur une durée de 20 ans ne doit pas excéder 2,80%, légèrement en-dessous du taux d'usure en vigueur sur cette même durée (2,97%). Pour mémoire, le TAEG agrège tous les frais liés à l'obtention du crédit (assurance, garantie, frais de dossier et de courtage, estimation du bien), hors frais de notaire. On est quand même loin des taux du marché : en août, les emprunteurs les plus modestes ont pu décrocher un taux nominal moyen de 1,37% (hors assurance et coûts des sûretés) sur 20 ans.

Le PAS réserve toutefois 3 avantages non négligeables :

1. les frais d'instruction du dossier sont plafonnés à 500€ ;
2. la sûreté réelle (hypothèque ou caution) est exonérée de taxes de publicité foncière ;
3. les frais de rémunération du notaire sont réduits.

À noter : le prêt fonctionnaire accordé aux agents titulaires de la fonction publique en complément d'un prêt conventionné ou d'un prêt d'accession sociale n'est plus distribué. Les fonctionnaires peuvent néamoins percevoir deux avantages par la biais de leur mutuelle, sous réserve que la banque accordant le prêt ait noué un partenariat avec cette mutuelle : le cautionnement du crédit, gratuit ou à tarif préférentiel, et des tarifs préférentiels pour l'assurance du prêt immobilier.