Crédit immobilier : la prime d'activité n'est pas prise en compte par la banque

Depuis janvier 2019, le nombre de foyers éligibles à la prime d'activité s'intensifie, passant de 3,5 à près de 5 millions. Destinée à compenser les revenus des salariés et des travailleurs indépendants aux ressources modestes, cette prestation sociale ne va pas améliorer le pouvoir d'achat immobilier, car il n'entre pas dans le calcul du taux d'endettement.

La prime d'activité n'est pas un revenu pérenne

Réservée aux travailleurs modestes, la prime d'activité est versée par la CAF ou la MSA pour les exploitants et salariés agricoles qui perçoivent une rémunération inférieure à un certain plafond. Les plafonds applicables pour la toucher dépendent de la situation familiale du bénéficiaire : le seuil est fixé à 1 790€ nets mensuels pour un salarié célibataire sans enfant. Les plafonds prennent en compte l'ensemble des revenus du ménage, à savoir les revenus issus de l'activité professionnelle, les allocations chômage, les revenus fonciers et mobiliers, et les autres aides de la CAF (allocation de soutien familial, APL). 

Son montant dépend également de la nature d'occupation du logement : un propriétaire ou un occupant à titre gratuit verra sa prime divisée par deux par rapport à un locataire. Pour un même foyer avec un niveau de revenus équivalent, un locataire pourra bénéficier de la prime quand un propriétaire n'y aura pas droit. En effectuant une simulation, un propriétaire célibataire et sans enfant gagnant 1 500€ par mois touchera 60€ de prime d'activité contre 126€ pour un locataire de même profil.

La prime d'activité n'améliore pas la capacité d'endettement

Revalorisée au 1er février 2019 compte tenu de l'augmentation du Smic au 1er janvier dernier, la prime d'activité se traduit par une hausse de 100€ du salaire mensuel d'un travailleur au salaire minimum. 3,5 millions de ménages ont reçu la nouvelle prime d'activité dont 700 000 nouveaux bénéficiaires. Coup de pouce pour le pouvoir d'achat, cette aide financière n'est pourtant d'aucun secours pour les personnes qui souhaitent concrétiser un projet immobilier. Bien qu'elle augmente les revenus, la prime d'activité n'est pas prise en compte par la banque lors d'une demande de prêt immobilier.

Les établissements de crédit estiment n'avoir aucune visibilité sur la pérennité de la prime d'activité, elle pourrait en effet être supprimée à la prochaine échéance. Seuls les revenus durables entrent dans le calcul de la capacité d'emprunt dans le cadre d'un crédit immobilier. Les banques craignent également d'éventuelles perceptions à tort qui sont susceptibles d'être reprises par la CAF. Dommage, car cette aide immédiate aurait pu resolvabiliser certains emprunteurs. Ils ne pourront compter que sur les conditions de financement qui sont toujours très attractives en ce début d'année. En février, le taux d'emprunt moyen sur 20 ans se situe autour de 1,60% (hors assurance) pour les bons dossiers.