Crédit immobilier : le refus de financement pour dépassement du taux d'usure

Depuis le 1er janvier 2019, les taux de l'usure ont de nouveau baissé. En parallèle, les contrats d'assurance emprunteur sont désormais assujettis à la taxe de 9% sur toutes les garanties. Ces deux facteurs pèsent déjà sur l'accès au crédit. 

Hausse des tarifs d'assurance de prêt en janvier

A peine trois semaines que l'alourdissement de la fiscalité sur l'assurance emprunteur est en place et déjà on observe un ajustement des tarifs de la part de certains acteurs. La fin de l'exonération de la taxation sur la garantie décès, actée par le projet de loi de finances 2019, a entraîné certaines banques à rehausser leurs tarifs de l'ordre de 2€ à 5€ par mois selon le profil de l'emprunteur. Chez les assureurs alternatifs, on se limite à 1€ voire 2€ de plus par cotisation mensuelle. Si le surcoût semble modique, il modifie le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui risque d'excéder le taux de l'usure pour les profils les plus fragiles comme les seniors.

Baisse des taux de l'usure : effet boomerang pour les emprunteurs à risque

Les taux de l'usure ont reculé au premier trimestre 2019 : 3,01% pour un prêt sur 20 ans et plus, 2,83% sur une durée entre 10 et 19 ans, 2,79% sur moins de 10 ans. C'est la conséquence immédiate des taux d'emprunt historiquement bas. Ce phénomène induit un risque d'exclusion sur certains emprunteurs, car on parle de taux maximum représentatif du coût global du crédit, le fameux TAEG qui contient tous les frais imposés par le prêteur (taux nominal, frais de dossier, coût de la garantie, assurance de prêt, frais de courtage éventuels). La dimension protectrice des taux de l'usure n'est pas à remettre en cause, mais crée un paradoxe dont les effets pervers dans le contexte actuel sont constatés par de nombreux professionnels.

Certains profils pourtant solvables se retrouvent exclus en raison des taux de l'usure trop bas. Un courtier a identifié les emprunteurs sans apport avec des durées longues, également les seniors ou des personnes avec un passif de santé, pour qui le coût de l'assurance pèse sur le TAEG. Il cite le cas concret d'une femme de 65 ans, disposant d'un apport de 85 000€, qui souhaitait acquérir sa résidence principale pour une valeur de 167 000€ et donc emprunter 97 000€ au taux de 1,50% sur 20 ans. En ajoutant les frais de dossier, les frais de caution, l'assurance déléguée et les frais de courtage, le taux grimpe à 3,43%, bien au-dessus du taux maximum autorisé (3,01%). L'intermédiaire a trouvé une assurance moins chère et a dû renoncer à sa rémunération pour obtenir le financement.

Revoir la formule de calcul du taux de l'usure

Les courtiers, mais aussi, les distributeurs de crédit plaident depuis des années pour une révision du calcul des taux de l'usure. Courant 2017, la FBF (Fédération Bancaire Française) avait alerté les pouvoirs publics et la Banque de France sur les seuils de l'usure qui ne permettent pas l'accès au crédit aux personnes dont le profil est jugé plus risqué. La faiblesse des taux d'emprunt depuis trois ans entraîne un effondrement des taux de l'usure qui sont désormais arrivés à un niveau parfois difficilement soutenable, puisqu'il faut intégrer tous les frais liés au crédit. Les courtiers relatent de plus en plus de cas de refus à cause de surprimes d'assurance ou de frais de dossier qui explosent le taux d'usure.