Immobilier : le statut de consommateur ou de professionnel en fonction du nombre d'investissements locatifs

Le nombre de logements locatifs peut faire perdre à l'emprunteur sa qualité de consommateur vis-à-vis de la banque, et le requalifier en tant que professionnel. Les relations avec la banque deviennent alors beaucoup plus exigeantes, comme vient d'en faire l'expérience à ses dépens un couple qui avait acquis un grand nombre de logements destinés à la location.

Un emprunteur n'est pas protégé par le code de la consommation dès lors qu'il a multiplié les acquisitions de logements à des fins d'investissement locatif. Un arrêt de la Cour de cassation rendu le 22 juin dernier a ainsi débouté un couple d'emprunteurs dont le prêt destiné au financement du bien avait été déchu de son terme par la banque pour défaut de paiement. En l'occurence, les emprunteurs avaient acquis un grand nombre de logements destinés à la location en recherchant le régime fiscal du statut de loueur en meublé professionnel pour les avantages qu'il comporte.

Bien que les contrats de crédit soient placés sous le régime du code de la consommation, la multiplication des logements acquis ou loués révèle l'exercice d'une activité professionnelle. Les emprunteurs ne bénéficient pas dès lors de la prescription biennale applicable au consommateur. L'article L.137-2 du Code de la consommation dispose en effet que l'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent, se prescrit par deux ans. Dans ce cas précis, les emprunteurs demandaient la prescription de l'action en recouvrement de la banque faisant valoir la réglementation du Code de la consommation. La Cour de cassation a retenu que le moyen de prescription n'était pas fondé et que les emprunteurs ne pouvaient se prévaloir de l'article L.312-2 du Code de la consommation. Pour rappel, en matière de commerce, la prescription extinctive est de cinq ans.

réf/Cour de cassation, Chambre civile 1, 22 juin 2017, 16-18718