Crédit immobilier : taux fixe ou taux variable ?

En période de taux bas, la question est rapidement tranchée. Nul besoin de refaire le match ! Quelle que soit la nature de votre achat immobilier, contracter un crédit à taux fixe est toujours la meilleure option. À vous d'optimiser plus encore les conditions d'emprunt en négociant tous les aspects du crédit comme les pénalités d'un éventuel remboursement anticipé.

Le crédit immobilier français est à taux fixe

En France, plus de 95% des emprunteurs s'endettent à taux fixe ; c'est d'ailleurs une des particularités nationales de la production de crédits immobiliers. Les Français ont une aversion atavique du risque (les banques aussi !) et le crédit à taux fixe est plus rassurant que le prêt à taux variable, soumis aux fluctuations des taux obligataires (index Euribor). En 2014, le Comité de Bâle, organisme international de supervision bancaire, souhaitait favoriser le crédit à taux variable compte tenu du contexte marqué par le niveau faible des taux fixes qui faisait porter un risque aux banques en cas de remontée des taux. Parfaitement conscientes que la fin des taux fixes mettrait un sérieux coup de frein à la demande, les banques françaises n'ont pas suivi la recommandation et ont préféré préserver l'éco-système local, solide, avec un très faible taux de défaut de paiement (0,17% de l'encours de crédits).

Crédit à taux variable : un choix spéculatif

Sur le papier, le taux variable ou révisable est pourtant une bonne idée. Indexé sur le marché financier (le fameux Euribor à trois mois ou à un an), le taux variable permet d'emprunter à un taux plus faible que le taux fixe, mais, contrairement à celui-là, il subit l'évolution de l'indice de référence, et peut donc fluctuer à la hausse comme à la baisse à chaque révision périodique (généralement la date d'anniversaire du prêt). Même si les banques ont mis en place des limites (taux "capés" à + ou -1% ou 2%), emprunter à taux variable comporte un risque bien réel quand les taux sont bas et qu'ils n'ont d'autre alternative que remonter. Le danger est un renchérissement du crédit, ce qui peut se révéler dramatique si l'emprunteur ne peut assumer l'augmentation de ses mensualités. Emprunter à taux révisable est un choix spéculatif qu'il convient de réserver, éventuellement, à un crédit de courte durée (moins de 7 ans) destiné à financer un investissement locatif. 

Le taux nominal ne fait pas tout le crédit

Les Français s'endettent donc à taux fixes et le contexte leur donne raison. Non seulement le taux restera inchangé sur la durée de leur crédit, mais il est actuellement plus performant que le taux variable sur la même maturité. En octobre, sur 20 ans, on emprunte à taux fixe autour de 1,10% (hors assurance) contre un taux révisable à 1,97%, avec le risque que ce dernier augmente de 1% à l'avenir. Les banques sont d'ailleurs les premières à encourager les financements à taux fixes, car les probabilités sont minces que l'emprunteur, déjà pourvu d'un taux ultra performant, ait l'envie, voire l'opportunité de demander à renégocier son prêt. Les taux fixes étant au plancher, le scenario de baisses additionnelles, même minimes, s'éloigne au fil des mois.

Le taux nominal, c'est important, mais il n'est qu'une partie du coût global du crédit. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui ne doit pas excéder le seuil de l'usure, est l'addition de plusieurs éléments :

• les intérêts d'emprunt exprimés par le taux nominal
• les garanties (hypothèque, privilège du prêteur de deniers, caution)
• les frais de dossier
• les frais de courtage
• les frais d'évaluation du bien immobilier
• les primes d'assurance emprunteur.

Tous les frais annexes liés à l'obtention du financement doivent être inclus dans le TAEG, seul outil de comparaison des offres de prêt.

Par l'intermédiaire d'un courtier, vous pouvez optimiser le montage financier et négocier la suppression des pénalités de remboursement anticipé ou encore la modularité des mensualités. La clause de modularité des échéances est présente dans la quasi totalité des contrats de prêt immobilier ; elle vous permet de moduler la mensualité à la baisse ou à la hausse, voire de la suspendre pour quelques mois. Gratuite, cette option vous permet de faire face à des changements dans votre vie (divorce, arrivée d'un enfant, chômage, évolution de salaire, rentrée d'argent,...). Notez qu'un contrat de prêt à taux variable ne comporte pas de pénalités de remboursement anticipé.

Le levier d'économie reste pourtant l'assurance emprunteur. En période de taux bas, son coût est proportionnellement plus élevé ; pour certains profils à risques, il peut même excéder celui des intérêts. Faites jouer la délégation pour réduire le poids de l'assurance dans le coût de votre crédit immobilier. Depuis 2010, la loi a opéré la déliaison du crédit immobilier et de l'assurance. Vous n'êtes plus contraint de souscrire le contrat proposé par la banque, pour lui préférer une offre alternative sous réserve qu'elle présente des garanties au moins équivalentes. Un courtier comme Magnolia.fr vous accompagne pour trouver les garanties adaptées à votre situation au tarif le plus compétitif.