Les taux restent très bas pour compenser en partie la hausse des prix de l'immobilier

Le dernier baromètre de l'Observatoire Crédit Logement confirme la très bonne tenue des taux d'intérêts. Affectées par un ralentissement de la demande depuis plusieurs mois, les banques facilitent l'accès au crédit pour réduire l'impact de la hausse des prix des logements. Conséquence : le retour des prêts de longue durée, en particulier pour les ménages avec un faible apport personnel.

Taux de crédit toujours très favorables à l'achat immobilier

Selon les derniers chiffres de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits immobiliers toutes durées confondues s'est établi à 1,49% (hors assurance) en mars 2018, un niveau très légèrement supérieur à celui enregistré en février (1,47%). Ce taux représente la valeur moyenne à laquelle les banques ont accordé des prêts à l'habitat le mois dernier : 1,29% sur 15 ans, 1,46% sur 20 ans, 1,73% sur 25 ans.

On peut à peine évoquer une hausse tant le mouvement reste timide. Les taux ont amorcé une décrue en août 2017 (1,57%) et retrouvent le niveau observé en mars 2017. Le point le plus bas avait été atteint en novembre 2016 (1,28%). En tenant compte du taux de l'inflation (1,36% au premier trimestre 2018, 1,60% en glissement annuel), on peut estimer qu'emprunter aujourd'hui coûte peu cher.

Solvabilité pénalisée par la hausse des prix

A un an de distance, même situation. Pas tout à fait, car entre temps, le marché immobilier a évolué. Les prix des logements ont augmenté en moyenne de 4% en 2017, bien au-delà dans certaines grandes agglomérations (16% à Bordeaux). Le recentrage du PTZ et la suppression de l'aide personnalisée au logement pour l'accession dans le neuf pénalisent les ménages accédants depuis janvier 2018. Pour contrecarrer une situation qui dégrade la solvabilité des emprunteurs, les banques passent à l'offensive en restant très agressives sur les taux. La concurrence interbancaire est rude, d'autant que les établissements ont maintenu des objectifs d'activité au moins aussi élevés que ceux de 2017. Ils bénéficient, il est vrai, de conditions de refinancement toujours très bonnes et de la baisse de l'indice obligataire. L'OAT 10 ans titre actuellement 0,73% après être monté à 1% à mi-février.

Plus de 60% des prêts accordés en mars ont une durée supérieure ou égale à 20 ans.

Allongement de la durée d'emprunt pour les jeunes emprunteurs

La baisse des taux depuis l'été dernier profite aux ménages les plus modestes, ceux dont les dossiers de financement sont les moins solides. Les banques leur octroient les taux les plus élevés pour compenser le risque d'un prêt de longue durée et l'absence d'apport personnel suffisant. Pour autant, entre décembre 2017 et mars 2018, le coût d'emprunt sur 25 ans a été réduit de 9 points, passant de 2,12% à 2,09%. Les profils premium continuent de se financer à des conditions optimales sur cette même durée (1,46%).

Le tour de vis donné aux aides publiques et la hausse des prix immobiliers exercent une forte pression sur les durées d'emprunt. La durée moyenne d'emprunt en mars 2018 s'établit à 221 mois, soit 15 mois de plus qu'il y a quatre ans. Au cours du premier trimestre 2018, 42% des jeunes emprunteurs (moins de 35 ans) se sont endettés sur 25 ans et plus, contre 35% il y a un an et 21% en 2014.