Achat immobilier : tout ce qu'il faut savoir sur le séquestre

Toute transaction immobilière se fait en deux temps : la signature d'un avant-contrat et celle de l'acte de vente. Dans la première phase, l'acheteur manifeste son engagement vis-à-vis du vendeur en lui versant un acompte, appelé séquestre, qui reste bloqué jusqu'à la conclusion de la vente.

Avant-contrat : promesse ou compromis de vente

Pour bien sécuriser une vente immobilière sur le plan financier, acheteur comme vendeur doivent respecter un certain formalisme. Avant la signature de l'acte définitif devant notaire, chaque partie va marquer son engagement vis-à-vis de l'autre en signant soit une promesse, soit un compromis de vente. Ces deux documents sont juridiquement différents.

Avec la promesse de vente, appelée aussi "promesse unilatérale de vente", l'acheteur n'est pas sûr de vouloir acheter le bien, il bénéficie alors d'une option que lui accorde le propriétaire sur une durée limitée, en général deux ou trois mois, et à un prix déterminé. La promesse n'engage donc que le vendeur. Durant la période définie, il ne peut renoncer à la vente ou proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat à l'achat bénéficie d'un délai de rétractation obligatoire de 10 jours après la signature de l'avant-contrat. En contrepartie de l'engagement du vendeur, l'acheteur verse une indemnité d'immobilisation du bien, le plus souvent égale à 10% du montant de la transaction (hors frais de notaire). Si l'affaire est conclue, cette somme vaut acompte et s'imputera sur le montant à régler. A l'inverse, si l'acheteur renonce ou refuse de lever l'option d'achat dans le délai, le vendeur conserve l'indemnité à titre de dédommagement. La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les dix jours qui suivent la signature (125€ payables par l'acheteur), qu'elle soit effectuée sous seing privé ou par acte authentique par un notaire.

Appelé promesse synallagmatique de vente, le compromis engage pleinement les deux parties. Le vendeur s'engage vis-à-vis de l'acheteur, et inversement, à conclure la vente au prix déterminé en commun. Les deux sont tout à fait certains de faire affaire. Seuls quelques aspects doivent encore être réglés, et non des moindres comme l'obtention d'un crédit immobilier. Sur le plan juridique, le compromis est égal à une vente, ce qui signifie qu'en cas de renonciation d'une des parties, l'autre peut utiliser des recours judiciaires et exiger des dommages et intérêts. La signature du compromis s'accompagne du versement d'un dépôt de garantie, dont le montant varie entre 5% et 10% du prix de vente du bien. Cette somme s'imputera bien évidemment sur le prix au moment de la signature de l'acte définitif. L'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours durant lequel il peut annuler son achat sans avoir à se justifier ni payer d'indemnités au vendeur. Ce délai ne vaut que pour l'acheteur. Le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux, il est donc dépourvu de frais.

Qu'il s'agisse d'une promesse ou d'un compromis de vente, les deux parties peuvent insérer des clauses suspensives, qui permettent la nullité de l'avant-contrat si certains évènements interviennent avant la vente définitive. La condition suspensive la plus courante est celle afférente à la demande de prêt.

Sécuriser le séquestre

Promesse ou compromis de vente, le versement d'un dépôt de garantie ou indemnité d'immobilisation n'est pas une obligation légale, mais un simple usage...systématiquement observé. N'étant pas obligatoire, aucune réglementation n'encadre le montant versé au moment de la signature de l'avant-contrat, la somme est négociée entre les deux parties, et, comme cela a été dit plus haut, généralement comprise entre 5% et 10% du prix de vente. Le dépôt de garantie d'une promesse de vente signée sous seing privé ne peut être versé qu'à expiration du délai de rétractation.

Appelé "séquestre" car l'argent reste bloqué jusqu'à la signature de l'acte authentique ou la rétractation de l'acheteur dans les délais impartis, le dépôt de garantie peut être versé :

• au notaire qui le dépose sur un compte, généralement à la Caisse des Dépôts ;
• ou à l'agent immobilier en charge de la transaction, qui dépose la somme sur un compte spécifiquement dédié, ne générant aucun intérêt.

Il est possible de verser le dépôt de garantie directement au vendeur, une solution vivement déconseillée, car elle comporte des risques en cas de demande de restitution.

L'acheteur récupère le dépôt de garantie dans les deux cas suivants :

• il fait valoir une condition suspensive ;
• il se rétracte dans le délai légal de 10 jours.

Une des conditions suspensives pouvant être invoquées est l'application du droit de préemption de la part de la commune dans le délai de 2 mois à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA), obligatoirement envoyée par le vendeur.