Vente d’un bien : en combien de temps trouve-t-on généralement un acheteur ?

Vendre vite et bien est l'objectif de tout vendeur immobilier. Entre la publication de l'annonce et la signature de l'avant-contrat, il peut s'écouler quelques dizaines de jours ou plusieurs mois. Voici les conseils pour trouver rapidement acquéreur au juste prix.

Les facteurs qui jouent sur le délai de vente

Être au bon endroit au bon moment est le rêve de tout vendeur immobilier. Parfois la durée de vente ne dépend d'aucune logique. Un heureux hasard fait que votre logement correspond parfaitement aux besoins du tout premier visiteur. Pour être plus sérieux, mettre en vente un bien immobilier requiert méthode et rigueur pour trouver rapidement acquéreur.

3 facteurs inhérents au bien vont influencer le délai de vente :

1 - le prix de vente : une estimation à sa juste valeur est la clef d'une vente réussie. Un bien toujours en vente au-delà de 3 mois est sans doute proposé trop cher. Vous pouvez obtenir une estimation gratuite à un professionnel de l'immobilier (notaire, agent) si vous lui confiez ensuite la vente du logement. Vous pouvez également vous appuyer sur la base de données de l'administration fiscale (Patrim) et sur les sites immobiliers comme Pap.fr qui offre une estimation en ligne d'après les caractéristiques de votre logement.

2 - la localisation : étudiez les prix dans le quartier. Un appartement situé près des commodités (transports, commerces, services de santé, écoles,...) trouvera plus facilement acquéreur qu'un autre présentant les mêmes caractéristiques éloigné du centre-ville. Les nuisances sonores sont un facteur pénalisant (proximité avec bar ou restaurant, donne sur la rue ou sur un axe routier).

3 - l'état du logement : le futur occupant doit pouvoir se projeter dans votre maison ou votre appartement. Un intérieur est forcément personnalisé, mais en lui donnant un petit rafraîchissement (coup de peinture, rangement), vous éviterez à l'acheteur de se focaliser sur une déco qui n'est pas à son goût. Dans les cas extrêmes (logement trop vieillot), passez par le home-staging ou revalorisation immobilière, un service proposé par des professionnels pour relooker votre logement et bien le préparer à la vente. Il vous en coûtera en moyenne 2% du prix de vente. Attention, l'objectif est de vendre, non de rénover votre logement. Certaines agences immobilières prennent en charge les coûts de home-staging pour les biens à fort potentiel. Le home-staging ne permet pas de rehausser le prix de vente, mais de vendre dans les meilleures conditions de délai en attirant plus d'acquéreurs potentiels, leur supprimant au passage quelques arguments pour négocier.

Conseil : vous pouvez majorer légèrement la valeur réelle du bien pour vous donner une marge de négociation et donner le sentiment à l'acheteur qu'il a obtenu une réduction. Ne soyez pas gourmand, car un bien surestimé va dissuader l'acheteur potentiel de le visiter. 

La conjoncture immobilière est le quatrième facteur, celui-là décorrélé des caractéristiques du bien. Dans une zone tendue où la demande excède l'offre, un logement estimé à sa juste valeur suscite l'appétit de plusieurs acquéreurs et peut se vendre en quelques jours. Quand les acheteurs ont plus de choix, les délais de vente s'étirent jusqu'à plus de 100 jours. Soigner son annonce et présenter un logement en excellent état est alors primordial pour recevoir des offres dans les délais les plus courts.

Le délai moyen entre la mise en vente et la signature du compromis est de 91 jours en France métropolitaine (de 57 jours à Paris à 108 jours en Occitanie)*.

Bien préparer votre dossier

La rédaction de l'annonce doit être précise et réaliste. Évitez les adjectifs trop élogieux qui sont sources de déception. Une belle photo lumineuse est plus évocatrice qu'une phrase. Faites appel à un photographe professionnel pour avoir des images de qualité. Une annonce qui attire l’œil comprend au moins 6 photos. Montrez les atouts : balcon, terrasse, panorama, immeuble de prestige, belle salle de bain, salon avec cheminée, garage, jardin, cuisine contemporaine. La visibilité de l'annonce est essentielle. Si vous passez par les sites de vente entre particuliers (Pap, Leboncoin), sachez que diverses options tarifaires sont proposées, les plus chères ont l'avantage de placer votre annonce en première page ou en haut de liste.

Présentez un dossier complet à l'acheteur : diagnostics techniques obligatoires, avis de taxes (habitation, foncière), charges de co-propriété, PV d'assemblée générale, certificat d'urbanisme, descriptif détaillé, origine de propriété, statut d'occupation), autant d'informations qui vous seront demandées et qui peuvent retarder la vente si les documents font défaut.

Confiez la vente à un professionnel

Vendre seul permet d'éviter les honoraires d'un professionnel (entre 4% et 6% du prix de vente), mais vous touchez un panel restreint d'acheteurs. Un agent immobilier ou un notaire est par ailleurs rassurant pour l'acquéreur, sans compter qu'il sait négocier. Un mandat simple suffit si votre bien se situe dans un secteur demandé. Évitez toutefois de confier votre bien à trop d'agences, car aucune ne s'impliquera et votre logement sera perçu comme étant une "mauvaise affaire" pour les clients. Avec un mandat exclusif, le professionnel se sentira plus investi, mais vous n'avez plus le droit de vendre par vous-même.

Autre solution, la vente immobilière interactive. Proposée exclusivement par les notaires sur leur site notaires.fr (rubrique "immo interactif"), elle vous permet d'obtenir en 45 jours la meilleure offre d'achat grâce à la réalisation d'un appel d'offres sur internet. Le notaire sécurise tout le processus juridique et technique, estime le bien, organise les visites, et réceptionne les offres. La concrétisation de la vente est d'environ 2 mois.

*Source Century 21, janvier 2018