Attention à la nouvelle garantie pour votre rachat de crédit !

Après une année 2015 record, le rachat de crédit immobilier s'est quelque peu essoufflé avant de repartir à la hausse au cours du deuxième trimestre. Bénéficier d'un meilleur taux permet de réduire le coût global du crédit à condition de ne pas négliger les frais liés au rachat. D'autant que le contexte de taux exceptionnellement bas encourage à multiplier les rachats de prêt immobilier.

Les règles du rachat de crédit immobilier
Avec des taux inférieurs d'environ de 100 points de base (1%) sur toutes les durées à ceux observés en septembre 2015, la renégociation ou le rachat de crédit immobilier prend tout son intérêt, même pour les prêts récents. De nombreux emprunteurs sont potentiellement concernés par l'opération s'ils respectent les 2 règles de base :
    •    un différenciel minimum entre le taux initial et le taux du marché de 0,70% à 1%
    •    un capital restant dû au moins égal à 70 000€.
L'obligation que le prêt se situe dans le premier tiers de remboursement n'est plus un pré-requis.

Les frais liés au rachat de crédit immobilier
Si vous arrivez à négocier un meilleur taux avec votre banque actuelle, vous n'aurez aucun frais à payer sauf éventuellement ceux relatifs à l'avenant de contrat. Le rachat de votre prêt par une banque concurrente vous permettra de bénéficier d'un taux plus avantageux. L'opération est rentable à la condition de couvrir les frais suivants :
    •    indemnités ou pénalités de remboursement anticipé (IRA), soit 6 mois d'intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû ;
    •    coût de la garantie : frais de mainlevée d'hypothèque ou de PPD (privilège de prêteur de deniers), mise en place d'une nouvelle garantie ou d'une caution ;
    •    frais de dossier.

La nouvelle garantie
L'hypothèque et le PPD font l'objet d'une mainlevée en cas de rachat du prêt par une banque concurrente, puisqu'il y a remboursement anticipé à la banque initiale. Les frais de mainlevée sont dégressifs, leur montant s'élève entre 0,30% et 0,80% du montant du prêt. S'ajoute ensuite le coût de la mise en place d'une nouvelle garantie (hypothèque ou PPD).

Dans le cadre d'un prêt garanti par une caution de type Crédit Logement, le transfert de caution vers la nouvelle banque n'est pas possible, car la caution est liée à la banque prêteuse. En revanche, vous récupérez environ 75% du fonds mutuel de garantie soit près de la moitié du coût de la caution. Ils peuvent couvrir en partie les frais de la nouvelle caution qui sont alors calculés sur la base du capital restant dû (environ 1% du montant).