Comment différencier rachat et renégociation de crédit immobilier ?

Les abus des banques en matière de rachat et renégociation de crédit immobilier ont été révélés dans une enquête de l'association UFC-Que Choisir rendue publique cette semaine. Si la finalité d'une renégociation et d'un rachat est la même, à savoir la diminution du coût global de l'emprunt, ces opérations procèdent différemment.

Rachat de crédit immobilier

On parle de rachat quand le crédit est racheté par une banque concurrente. Pour bénéficier des conditions de financement actuelles, hyper attractives, les emprunteurs n'ont bien souvent d'autre choix que d'aller voir ailleurs. Cette opération engendre divers frais :

• indemnités de remboursement anticipé (IRA), dues à la banque initiale: elles ne peuvent excéder 6 mois d'intérêt dans la limite de 3% du capital restant dû.
• frais de nouvelle garantie : en cas d'hypothèque sur le bien financé, il faudra s'acquitter de frais de mainlevée et prendre une nouvelle garantie. Si c'est un cautionnement mutuel, vous pourrez récupérer une partie du montant déposé au fonds mutuel de garantie pour financer une nouvelle caution.
• frais de dossier : selon l'enquête d'UFC-Que Choisir, le montant plancher des frais de dossier a augmenté de 24% ces cinq dernières années, avec une moyenne de 323€.
• frais de courtage : si vous passez par un courtier pour négocier le meilleur taux, monter et finaliser l'opération.

Pour compenser ces frais, il faut respecter 3 conditions :

• un écart d'un point (1%) entre le taux initial et le nouveau
• le prêt doit être dans son premier tiers de remboursement
• le capital restant dû doit être d'au moins 70 000€.

Renégociation de prêt immobilier

Bingo ! La banque accepte de revoir les conditions de votre crédit et de vous faire bénéficier des taux actuellement plus avantageux. Vous êtes sans doute un excellent client pour qu'elle consente à réduire ses marges. En révisant le taux à la baisse, la banque perd de l'argent, une aberration pour elle.

Pour éviter de trop perdre, votre banque ne vous accordera pas un taux aussi performant que celui proposé par la concurrence. Vous n'aurez en revanche aucun frais à payer à l'exception des frais d'avenant au contrat.

UFC-Que Choisir nous révèle que ces mêmes frais ont progressé de 18% entre 2012 et 2017, période durant laquelle la baisse des taux s'est durablement installée et a donc pénalisé les marges des banques, pour atteindre en moyenne 1,34% du capital restant dû. Ce n'est pas tout : le montant plancher des frais d'avenant a bondi de 43% dans cet intervalle, pour atteindre 516€ en moyenne (jusqu'à 1 500€ pour la Banque Populaire du Nord).