Est-il toujours intéressant de renégocier un crédit immobilier ?

Les renégociations et rachats de prêts immobiliers ont largement alimenté la production de crédit en 2016. La remontée des taux depuis décembre 2016 rend-elle la démarche caduque ?

Conditions pour renégocier un crédit immobilier

Les taux historiquement bas permettent de réduire le coût global d'un prêt en cours. Il suffit de renégocier les conditions : soit réduire la durée du crédit pour se débarrasser plus vite de la dette, soit réduire la mensualité en conservant la même durée pour diminuer l'endettement mensuel. La finalité est toujours la même : réaliser d'importantes économies en étant opportuniste.

Voici les 3 règles de base pour renégocier votre crédit immobilier :

• un différentiel entre les deux taux de 1%
• un capital restant dû suffisant
• être dans le premier tiers de remboursement.

Faites une simulation en ligne chez plusieurs courtiers. La démarche est gratuite et sans engagement. Le rachat doit compenser a minima les frais liés à l'opération :

• indemnités de remboursement anticipé (dans la limite de 6 mois d'intérêt, plafonnée à 3% du capital restant dû)
• frais de dossier (environ 1% du capital restant dû)
• frais de nouvelle garantie (nouvelle hypothèque ou caution).

Ces frais sont évités si vous renégociez votre prêt en interne. Le risque est de ne pas obtenir un taux aussi performant qu'en allant voir la concurrence. Changer de banque vous donne aussi l'occasion de souscrire une nouvelle assurance de prêt, un autre levier pour réduire le coût global de votre crédit.

Quels crédits peuvent être renégociés ?

Si les simulateurs montrent qu'il faut un écart d'un point (1%) entre le taux initial et le taux actuel, les prêts récents d'un montant important (plus de 300 000€) ou d'une durée longue (au-delà de 20 ans) peuvent se permettre un écart de 0,70%.

Les intérêts sont remboursés en début de prêt, ils représentent même la moitié de la mensualité les deux premières années pour les financements sur 20 ans. En règle générale, c'est dans le premier tiers de remboursement que le rachat aura le plus grand impact et permettra de réaliser d'importantes économies.

La démarche est aussi pertinente pour les prêts négociés au début des années 2000 (à compter de 2003), quand les taux d'intérêts tournaient autour de 4%. Si vous avez souscrit un emprunt sur 20 ou 25 ans à cette époque, le taux actuel sur 7 ans s'établit à 1% soit un delta conséquent avec les taux obtenus alors.

Sachez enfin qu'une deuxième renégociation est toujours possible si les conditions sont respectées.